Nejvýraznější legislativní změny pro bytová družstva od 1.7.2020 a od 1.1.2021

Aktualizovali a doplnili jsme článek na téma nejvýraznější legislativní změny pro bytová družstva, a to na základě novel zákona č. 90/2012 Sb. (ZOK), provedených s účinností od 1.7.2020 na základě zákona č. 163/2020 Sb., a s účinností od 1.1.2021 na základě zákona č. 33/2020 Sb.:

Nové hlasovací kvórum pro úpravu stanov v oblasti práv a povinností spojených s nájmem bytu (změna v § 731 ZOK)

Ke změně stanov v oblasti stanovení práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu již není potřeba souhlasu všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenou nájemní smlouvu! Ke změně již postačí souhlas nadpoloviční většiny členů přítomných na členské schůzi družstva. Pokud však současné stanovy požadují vyšší počet hlasů, tak jak bylo v dosavadní úpravě zákona, je potřeba se tímto vyšším počtem hlasů řídit. Změnit stávající znění stanov s potřebným 100 % souhlasem bude tedy kamenem úrazu u drtivé většina družstev, neboť většina z nich tuto úpravu převzala do svých stanov. 

Bez změny stanov v této části však budou jakékoliv změny v budoucnu nadále blokovány.

Možným řešením by bylo možné změnu stanov provést dvoufázově. 1) změnit ostatní části stanov a snížit ve stanovách potřebné hlasovací kvórum pro změnu práv a povinností, spojených s nájmem bytu, 2) následně po změně stanov upravit stanovy v části práv a povinností spojených s nájmem bytu již se sníženým hlasovacím kvórem. 

Nové náležitosti stanov - běžná údržba a drobné opravy

Stanovy musí nově určit rozsah běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu a okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům.

Dnem 1.1.2021 ztrácí účinnost ta část stanov, která by byla v rozporu s novou kogentní úpravou ZOK (tou úpravou, od které se nelze ve stanovách odchýlit), přičemž do 1.1.2022 je potřeba stanovy přizpůsobit nové úpravě a stanovy založit do sbírky listin (obchodní rejstřík).

Věřím však, že vzhledem k situaci budou soudy zdrženlivé a nebudou při nesplnění povinnosti ihned dávat pokuty či hrozit likvidací družstva.

Ke změně stanov bytového družstva je vždy potřeba veřejné listiny – notářského zápisu, a to s ohledem na § 659 odst. 2 ZOK.

Vzhledem k tomu, že změn je opravdu hodně a přizpůsobení konkrétních stanov je vždy velmi náročné, připravili jsme pro Vás VZOROVÉ STANOVY.

Bytové družstvo může opět vyplácet podíl na zisku svým členům

Dle § 750 ZOK ve znění od 1.7.2020 může bytové družstvo rozdělit nejvýše 33 % zisku a jiných vlastních zdrojů pouze mezi své členy, a to za těchto podmínek:

• připouští-li to stanovy,
• nebude ohroženo uspokojování bytových potřeb svých členů,
• dojde k vytvoření fondu ze zisku (nedělitelného fondu) ve výši nejméně 30 % základního kapitálu (účtu 411), který nelze rozdělit mezi členy,
• družstvo si rozdělením zisku nepřivodí úpadek podle jiného právního předpisu.

Od 1.1.2021 nesmí částka k rozdělení překročit součet výsledku hospodaření posledního skončeného účetního období, výsledku hospodaření minulých let a ostatních fondů, které může družstvo použít podle svého uvážení, snížený o příděly do rezervních a jiných fondů v souladu se zákonem a společenskou smlouvou (stanovami). Rozhodnutí nejvyššího orgánu učiněné v rozporu s větou první nemá právní účinky. K rozdělení nelze použít fondy, jejichž vznik, změnu nebo zánik upravuje právní předpis nebo společenská smlouva (stanovy) způsobem, který jejich rozdělení nepřipouští.

!!! Pozor na srážkovou daň z vyplaceného podílu na zisku!!!

Výplatu podílu na zisku v případě bytových družstev doporučuji pouze v případě, že se jedná o bytové družstvo s příjmy z nebytových prostor, kdy příjmy z komerčního pronájmu dlouhodobě převyšují finanční potřeby bytového družstva a dlouhodobě tak dochází ke kumulování nejen zisku, ale také reálných finančních prostředků na účtu družstva.

S výplatou podílu na zisku (již jednou zdaněného 19 % daní z příjmů právnických osob) se totiž váže povinnost družstva srazit při výplatě další daň ve výši 15 % z vypláceného podílu na zisku a odvést finančnímu úřadu. Členové družstva, kteří podíl na zisku obdrželi však tento příjem již nijak nedaní, nemají Povinnost podat daňové přiznání a v případě, že jim povinnost přiznání podat vznikne z jiného důvodu, tento příjem v přiznání neuvádějí.

Praktické doporučení jak jinak vypořádat zisk družstva

V ostatních případech doporučuji místo výplaty podílu na zisku raději snížit výši nájemného u členů družstva, a to nejlépe pouze na dobu určitou, neboť zvyšování nájemného je nepopulární a v případě potřeby by návrh na jeho zvýšení nemusel „projít“.

Bytová družstva, která již všechny byty převedla do osobního vlastnictví a v majetku má pouze nebytové prostory, které pronajímá, by měla zvážit přeměnu bytového družstva na "nebytové" družstvo. Pro nebytová družstva neplatí např. omezení výplaty podílu na zisku ve výši max. 33 %, a dále pro ně odpadne celá řada povinných náležitostí stanov pro bytová družstva.

Zrušení povinnosti zřídit webové stránky, nutnost zřídit informační desku

Došlo ke zrušení povinnosti družstva umístit pozvánku na členskou schůzi na webových stránkách družstva. Tato povinnost byla nahrazena povinností umístit pozvánku na informační desce družstva. Pokud však stanovy obsahují povinnost umístit pozvánku na webové stránky družstva, pak má toto ustanovení ve stanovách přednost před zákonem a webové stránky je nutno nadále zachovat! Pokud jsou členské schůze vykonávány prostřednictvím shromáždění delegátů, musí být informační deska zpřístupněna prostřednictvím internetových stránek vždy!

Nadále však zůstává povinnost odeslat pozvánku na adresu zapsanou v seznamu členů, což může být nově již pouze e-mailová adresa, tj. pozvánku lze pohodlně umístit na web a díky notifikační zprávě mejlem rozeslat.

Nové ohlašovací povinnosti všech příjemců služeb

Od 1.7.2020 jsou podle zákona č. 67/2013 Sb., Zákona o službách, osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb kromě

• nájemce bytu a osob, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo
• vlastníka jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osob, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo
• nově také osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb (např. ubytování) po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období (poznámka – jedná se o souhrnný údaj všech osob za kalendářní rok, tj. časový limit není stanoven pro každou konkrétní jednu osobu).

Změnu v počtu osob rozhodných pro rozúčtování je nutno oznámit písemně a bez zbytečného odkladu. V opačném případě se jedná o porušení povinnosti s nepeněžitým plněním se sankcí 50 Kč za každý den prodlení.  

Povinnost uchovávat zápisy z jednání nejvyššího orgánu právnické osoby (v případě družstva členská schůze)

Všechny právnické osoby musí od 1.1.2021 (ode dne účinnosti novely zákona č. 89/2012 Sb.) po celou dobu své existence uchovávat zápisy z jednání nejvyššího orgánu i s přílohami. Pokud je přijato usnesení nejvyššího orgánu společnosti mimo zasedání (per rollam), uchovává právnická osoba i všechny dokumenty související s takovým rozhodováním. V případě zániku právnické osoby musí právní nástupce nebo likvidátor tyto dokumenty uchovávat ještě po dobu 10 let ode dne zániku společnosti.  

Zpřístupnění účetní závěrky členům družstva

Představenstvo musí nově alespoň 15 dnů přede dnem konání členské schůze zpřístupnit účetní závěrku, a to v sídle družstva nebo v jiném místě určeném v pozvánce na členskou schůzi družstva (např. na webových stránkách družstva).

Možnost omezit zastupování na členské schůzi

Stanovy mohou určit možnost zastupování člena na členské schůzi pouze jiným členem družstva.

Zákaz konkurence u členů představenstva a kontrolní komise

Člen představenstva nesměl být členem statutárního orgánu jiné právnické osoby se shodným předmětem činnosti nebo osoby v obdobném postavení, ledaže se jedná o koncern, společenství vlastníků jednotek nebo družstvo, jehož členy jsou pouze jiná družstva.

Stanovy mohly stanovit další omezení nad rámec zákona. Nově je však možné ve stanovách zákaz konkurence změkčit, případně i vyloučit, pokud budou stanovy mlčet, pak platí zákaz konkurence v plném rozsahu:

(1) Člen představenstva nesmí podnikat v předmětu činnosti družstva, a to ani ve prospěch jiných osob, ani zprostředkovávat obchody družstva pro jiného.

(2) Člen představenstva nesmí být členem statutárního orgánu jiné právnické osoby se shodným předmětem činnosti nebo osobou v obdobném postavení, ledaže se jedná o koncern, společenství vlastníků jednotek nebo družstvo, jehož členy jsou pouze jiná družstva.

(3) Člen představenstva se nesmí účastnit na podnikání jiné obchodní korporace jako společník s neomezeným ručením nebo jako ovládající osoba jiné osoby se stejným nebo obdobným předmětem činnosti.

(4) Stanovy mohou upravit zákaz konkurence odchylně od odstavců 1 až 3.

Ustanovení pro člena kontrolní komise se použije obdobně!

Odstoupení členů volených orgánů

Člen voleného orgánu nesměl vystoupit z družstva v době, která by byla pro družstvo nevhodná, toto omezení však již neplatí. Pokud stanovy nebo smlouva o výkonu funkce neurčovaly jinak, oznámil odstupující člen své odstoupení orgánu, který jej zvolil a jeho funkce skončila uplynutím jednoho měsíce od doručení tohoto oznámení, neschválil-li příslušný orgán na žádost odstupjícího jiný okamžik zániku funkce. 

Nově je odstoupení z funkce upraveno v § 58 ZOK:

(1) Člen voleného orgánu obchodní korporace může ze své funkce odstoupit. Výkon funkce končí dnem, kdy odstoupení projednal nebo měl projednat orgán, který ho zvolil, nestanoví-li společenská smlouva, že postačí, projednal-li je nebo měl projednat orgán, jehož je členem. Příslušný orgán je povinen projednat odstoupení bez zbytečného odkladu, nejpozději však na nejbližším zasedání poté, co bylo odstoupení obchodní korporaci doručeno. V případě člena voleného orgánu družstva výkon funkce končí nejpozději 3 měsíce od doručení odstoupení. Odstupující člen, který nebyl zvolen orgánem obchodní korporace (např. byl zvolen soudem), oznámí své odstoupení orgánu, jehož je členem, a jeho funkce končí dnem, kdy odstoupení projednal nebo měl projednat orgán, jehož je členem.

(2) Jestliže odstupující člen oznámí své odstoupení na zasedání příslušného orgánu, končí výkon funkce uplynutím 2 měsíců po takovém oznámení, neschválí-li příslušný orgán na jeho žádost jiný okamžik zániku funkce.

Per rollam a hlasování za použití technických prostředků

Pokud přistoupíte ke změně stanov, pak doporučuji ve stanovách rovněž umožnit hlasování způsobem per rollam - mimo svolanou schůzi (§ 652 ZOK) a také hlasování za použití technických prostředků (§ 158 odst. 2 ZOK). Pokud stanovy o těchto formách hlasování mlčí, pak je družstvo nemůže pro přijetí usnesení použít.

Legislativní změny pro SVJ od 1.7.2020

autor: Ing. Pavla Gajdáčková, autorská práva: webDOMU s.r.o.

zpět do Aktualit