Přednostní právo SVJ při uspokojení pohledávek při prodeji jednotky dlužníka od 1.12.2017
S účinností od 1.12.2017 dochází ke zlepšení postavení osoby odpovědné za správu domu a pozemku* při prodeji jednotky dlužníka, a to díky zákonu č. 291/2017 Sb., který novelizuje občanský soudní řád, zákon o veřejných dražbách a insolvenční zákon.
Jedná se o zlepšení postavení osoby odpovědná za správu domu a pozemku při prodeji jednotky v souvislosti s insolvenčním řízením nebo v případě nedobrovolného prodeje jednotky v rámci výkonu rozhodnutí prodejem jednotky nebo dražbou v případě, že dlužník svůj dluh dobrovolně neuhradil a celá věc skončila pravomocným rozhodnutím soudu.
Dosud pokud vlastník jednotky nehradil řádně svůj podíl na nákladech souvisejících se správou domu a pozemku (zálohy na dodávku vody, tepla, úklid, elektro společných prostor, příspěvek na správu společných částí domu – fond oprav apod.), museli tyto náklady hradit ostatní vlastníci, aby dům mohl nadále fungovat a nepřišel tak jako celek o dodávky energií nebo neskončil v exekuci pro nesplácení úvěru. Pokud SVJ aktivně částku vymáhalo a nakonec bylo přistoupeno k výkonu rozhodnutí prodejem jednotky nebo k dražbě, osoba odpovědná za správu domu a pozemku z dlužné částky zpravidla nic nezískala, neboť dlužník měl více přednostních věřitelů (zejména banku) a výtěžek z prodeje nepokryl veškeré uplatněné pohledávky přednostních věřitelů, natož pohledávky SVJ.
Od 1.12.2017 bude nově minimálně 1/10 výtěžku z prodeje určena právě na pohledávky osoby odpovědné za správu domu a pozemku (SVJ), pakliže osoba odpovědná za správu domu a pozemku tyto pohledávky uplatnila žalobou u soudu nebo přihlásila v rámci insolvenčního řízení. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku získala nově postavení dražebního věřitele, stejně jako věřitelé, kteří mají své pohledávky zajištěny zástavním právem prodávané jednotky (zejména banky).
Změna v zákoně o veřejných dražbách:
Pohledávky související se správou domu a pozemku vůči neplatícímu vlastníku jednotky se nově zařazují mezi pohledávky první třídy do výše 1/10 výtěžku z prodeje a osoba odpovědná za správu domu a pozemku má nově postavení dražebního věřitele, kterým dosud nebyla. Podmínkou je, aby pohledávka osoby odpovědné za správu domu a pozemku vůči dlužníkovi byla uplatněna u soudu žalobou. Pokud o pohledávce nebylo ještě soudem pravomocně rozhodnuto, bude částka do doby skončení řízení uložena na účtu, který dražebník za tímto účelem zřídí.
Změna občanského soudního řádu
Osoba odpovědná za správu domu a pozemku, jde-li o prodej jednotky v domě, se může domáhat uspokojení pohledávky související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky, pokud tato pohledávka byla uplatněna u soudu žalobou, a jestliže ji přihlásí nejpozději do zahájení dražebního jednání a přihláška bude obsahovat potřebné náležitosti.
Změna insolvenčního zákona
V případě, že je zpeněžena jednotka v domě a osoba odpovědná za správu domu a pozemku uplatnila v insolvenčním řízení pohledávku související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky, uspokojí se tato pohledávka z výtěžku zpeněžení jednotky před uspokojením pohledávek zajištěných věřitelů, a to do výše jedné desetiny výtěžku zpeněžení.
* Dle § 1190 NOZ je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.
zpět do Aktualit