Nejčastější chyby a omyly při likvidaci bytového družstva

Družstvo vstoupí do likvidace předčasně

Předpokladem pro likvidaci bytového družstva je převedení všech bytů do osobního vlastnictví členů. V opačném případě družstvo při likvidaci narazí na § 751 Zákona č. 90/2012 Sb., ZOK a dostane se do začarovaného kruhu legislativy. Podstatou likvidace je totiž zpeněžení majetku likvidovaného družstva, vypořádání věřitelů a výplata zbytku, tj. likvidačního zůstatku mezi stávající členy družstva. Podle dle § 751 ZOK však družstvo smí převést družstevní byt pouze jeho nájemci; jiné osobě leda se souhlasem všech členů družstva, kteří jsou rovněž nájemci těchto bytů. Pokud se v domě najde byť jediný člen družstva, který nejeví zájem o převod bytu do osobního vlastnictví, pak těžko tento udělí souhlas s převodem bytu někomu jinému, než je on sám. Nepřevedení bytu je pak překážkou zpeněžení majetku družstva s ohledem na § 751 ZOK a likvidace družstva nemůže proběhnout, a to ani s ohledem na minimální počet členů družstva stanovený zákonem. Členové družstva totiž po převodu bytu do osobního vlastnictví mohou (ale nemusí) z bytového družstva vystoupit.

Společenství vlastníků je chybně považováno za právního nástupce bytového družstva! Chyba lávky!

Zásadním omylem je, že vzniklé společenství vlastníků je právním nástupcem bytového družstva, a že se při likvidaci družstva zbylé peníze převedou na účet SVJ! Družstvo, které ztratilo svou funkci, je potřeba zrušit s likvidací, neboť nemá právního nástupce. V rámci likvidace je potřeba vypořádat veškerý majetek družstva s věřiteli a zbytek, tj. likvidační zůstatek vyplatit stávajícím členům družstva, nikoliv společenství vlastníků, které nemá s družstvem kromě adresy nic společného. V případě, že by byl likvidační zůstatek vyplacen společenství vlastníků, jednalo by se z jeho strany o bezdůvodné obohacení a členům družstva by vznikla škoda. Vypořádací podíl lze převést do SVJ pouze v případě existující vůle stávajících členů družstva a současného rozhodnutí SVJ o mimořádném příspěvku členů SVJ (nikoliv družstva) do "fondu oprav". Bylo by však minimálně vhodné dodržet zásadu stejných práv a povinností pro všechny členy v rámci společenství, tj. povinnost mimořádného příspěvku se musí týkat všech členů SVJ, nikoliv pouze těch, kteří jsou současně členy družstva a budou se podílet na likvidačním zůstatku. Mohou však nastat situace, kdy družstvo ještě před vstupem do likvidace rozhodne, že nespotřebovaná záloha na opravy, bude převedena na účet vzniklého společenství vlastníků (toto může být také součástí stanov družstva). V tomto případě družstvo ještě před vstupem do likvidace přeúčtuje závazek vůči členům družstva na závazek vůči SVJ – tj. SVJ se stává věřitelem. S tímto ustanovením by rovněž mělo SVJ počítat ve svých stanovách – tj. že případný převod nespotřebované zálohy z družstva bude považován za mimořádný příspěvek do fondu oprav. V případě, že by takové „vypořádání“ mezi družstvem a SVJ neexistovalo, je dobré zvážit, zda v souvislosti s převodem bytů do osobního vlastnictví a s ohledem na majetkovou situaci družstva, z družstva po převodu bytu do OV vystoupit a nechat si vyplatit splacený základní členský vklad, případně další členský vklad (viz. dále), nebo nadále zůstat členem a nechat si vyplatit podíl na likvidačním zůstatku, který může být vyšší (ale také nižší).

Družstvo převádí byty do osobního vlastnictví zcela bezplatně (tj. bez zápočtu na uhrazený další členský vklad)

Pokud není převod bytů do OV dobře zprocesován ještě před samotným započetím převodů, může vzniknout družstvu problém, pokud by stanovy družstva a kupní smlouva nepočítaly s vypořádáním dalších členských vkladů družstva na převáděný byt (tj. úplatný převod, který spočívá v zápočtu dalšího členského vkladu na kupní cenu bytu). Pokud by byl převod bytů zcela bezúplatný (tj. bez vypořádání dalšího členského vkladu), pak hrozí, že po převodu bytů mohou členové z družstva vystoupit a dožadovat se výplaty splaceného dalšího členského vkladu. Družstvo by se tímto mohlo dostat do situace, kdy nebude mít z čeho výplatu provést a dostane se do úpadku. V případě, že by přece jen peníze na výplatu postačovaly, bude likvidační zůstatek pro ostatní členy naprosto minimální a tito členové budou na úkor členů, kteří z družstva vystoupili, citelně znevýhodněni, a to díky nepromyšlenému převodu bytů do OV.

V praxi někteří likvidátoři z důvodu jednoduššího procesu likvidace doporučují, aby co nejvíce členů z družstva před vstupem do likvidace vystoupilo (aniž by vzali v potaz předchozí odstavec), aby zůstali například jen členové statutárního a kontrolního orgánu. Dokonce někdy „radí“, aby ještě před samotným vystoupením z družstva a před vstupem do likvidace členská schůze družstva schválila, jak naložit s likvidačním zůstatkem, konkrétně jej převést do majetku SVJ. Mám za to, že o likvidačním zůstatku je možné rozhodovat až po skončení likvidace, a to na základě schválení konečné zprávy likvidátora. Dřívější rozhodnutí nemůže být rozhodnutí o naložení s likvidačním zůstatkem, ale o případném převodu nespotřebované zálohy na opravy, a to ještě před vstupem do likvidace družstva.

Likvidátor, ale také družstvo, jakožto zaměstnavatel často chybuje při zdanění odměny likvidátora

Od 1.1.2008 je příjem likvidátorů výhradně příjmem ze závislé činnosti podle § 6 odst. 1 písm. c) ZDP (zákona o dani z příjmů) a kromě daně z příjmů podléhá rovněž odvodům zdravotního pojištění a u příjmů nad 3999 Kč (limit od 1.1.2023) také odvodu sociálního pojištění. Tj. likvidátor, pokud je fyzická osoba, nemůže svou činnost provádět jako OSVČ a tyto práce fakturovat, někdy dokonce také s DPH! Nejedná se totiž o příjem z podnikání dle § 7 ZDP a už vůbec se nejedná o zdanitelné plnění ve smyslu DPH (pokyn č. D-247 ministerstva financí). Neznalost zákon neomlouvá. V případě kontroly ze strany finančního úřadu, zdravotní pojišťovny, nebo správy sociálního zabezpečení, může být až ve lhůtě 3 let doměřena daň, až ve lhůtě 10 let doměřeno zdravotní a sociální pojištění, a to nejen likvidátorovi, ale také družstvu, jakožto zaměstnavateli, který neodvedl pojistné. Doměřeno bude samozřejmě také tučné penále. Vzhledem k tomu, že je družstvo již zlikvidováno a zaniklo výmazem z obchodního rejstříku, pak za takovéto dluhy ručí členové zaniklého družstva do výše svého podílu na likvidačním zůstatku.

Při porovnání odměny likvidátora je také dobré vzít v potaz, že po celou dobu likvidace je potřeba vést účetnictví družstva a plnit daňové povinnosti, předkládat přiznání a hlášení. Někdy tato částka bývá zahrnuta v odměně likvidátora, někdy ne, přičemž se může jednat o nezanedbatelnou částku.  

Chyby v účetnictví družstva v souvislosti s převodem bytů do osobního vlastnictví

Často se setkávám s chybou, že družstvo převede byty do osobního vlastnictví, ale v rozvaze družstva je stále veden bytový dům jako celek a pozemek, navíc v původní pořizovací ceně. Pokud družstvo rozdělí dům na jednotky, pak již v účetnictví družstva nemůže figurovat bytový dům jako celek, ale musí byt evidovány samostatné bytové jednotky, které po převodu budou z majetku vyřazeny.  

Další chybou je, pokud družstvo převede byty do osobního vlastnictví, ale stále hradí veškeré náklady na provoz bytového domu – pojištění bytového domu, daň z nemovitostí, servis výtahů, úklid apod. Tj. družstvo již nemá žádný majetek (nebo jen část), ale stále hradí veškeré náklady a účtuje o nich, jako by se jednalo o náklady družstva! Pokud tedy družstvo hradí za SVJ (pokud SVJ nevzniklo, pak za vlastníky) takovéto náklady, pak o nich musí účtovat nikoliv jako o nákladech, ale jako o pohledávce vůči SVJ (případně o pohledávce vůči vlastníkům, pokud SVJ nevzniklo)! Analogicky to platí pro výnosy, pokud vlastníci hradí příspěvky na správu domu a pozemku na účet družstva. 

Družstvo nemá evidenci dalších členských vkladů, tj. vkladů, které mají být v souvislosti s převodem bytů do OV započteny na kupní cenu, nebo při vystoupení z družstva vypořádány!

Po převodu všech bytů do osobního vlastnictví není důvod s likvidací družstva otálet

V případě, že jsou veškeré byty převedeny do osobního vlastnictví, je vhodné s likvidací neotálet, aby se zbytečně neduplikovaly náklady na administrativu družstva a SVJ (stále je nutné vést účetnictví, ukládat závěrky do sbírky listin, konat členské schůze, schůze představenstva, provádět volby při skončení funkce apod.). Před vstupem do likvidace je také potřeba myslet na to, že majetek družstva musí postačovat k úhradě nákladů na provedení likvidace (tj. také odměny likvidátora a souvisejících nákladů).

Založení družstva je však proti likvidaci družstva procházka růžovou zahradou a je potřeba ji svěřit kompetentnímu likvidátorovi, tj. nejlépe osobě, která má znalosti z oblasti práva, daní a účetnictví. Celý proces likvidace z důvodu zákonných termínů pro jednotlivé úkony trvá zpravidla minimálně 6, spíše však až 9 měsíců a je těžké předem stanovit odměnu likvidátora, pokud se jedná o externí osobu. Likvidátor totiž nezná stav účetnictví, majetku, informací ohledně členské základny, členské evidence a případnou součinnost statutárního orgánu, dosavadní účetní či správce. Často je tak odměna stanovena jako měsíční či hodinová, takže výsledná částka pak může být velkým překvapením.

V případě Vašeho zájmu nás můžete poptat na likvidaci Vašeho bytového družstva na info@webdomu.cz.

Autor: Ing. Pavla Gajdáčková, autorská práva: webDOMU s.r.o.

zpět do Aktualit