TOPlist

Ubytování či pronájem přes Airbnb, Booking.com, DPH a další daňové a nedaňové povinnosti ubytovatele

vloženo 17.10.2018

aktualizováno 29.11.2019


Služby spočívající v ubytování, které jsou zprostředkovány prostřednictvím internetových platforem (Airbnb, Booking.com apod.), považuje Finanční správa na základě jejich charakteru za ubytovací služby, nikoliv nájem, a to dle stanoviska ze dne 11.10.2017. Ubytovateli pak plyne celá řada daňových či nedaňových povinností.

Za ubytovací služby se považují služby zařazené do oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA1, tj. mimo jiné také ubytování v nemovitostech užívaných na časový úsek (time-share), pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště.

Ubytování má zcela jiný daňový režim než nájem (pronájem), a to z pohledu DPH, daně z příjmů, zdravotního a sociálního pojištění, živnostenského zákona a zákona o evidenci tržeb (EET). Rovnocenný pohled na ubytovatele a pronajímatele má však zákon o pobytu cizinců, který u obou forem stanoví stejné ohlašovací povinnost vůči cizinecké policii. Pojďme se na jednotlivé kapitoly podívat....


DPH

A/ DPH u ubytování

Vlastník bytu (poskytovatel ubytování), který nabízí ubytovací služby, je podle finanční správy osobou povinnou k dani z přidané hodnoty (bez ohledu na to, zda je či není plátcem DPH), neboť provozuje ekonomickou činnost (využívá hmotný a nehmotný majetek za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně) bez ohledu na to, zda vlastní živnostenské oprávnění na ubytovací služby či nikoliv a je povinen odvést DPH z provize, odměny, servisního poplatku apod., který platí přeshraniční společnosti (Booking, Airbnb, případně jiné). DPH je povinnost odvést bez ohledu na výši poplatku či výši obratu ubytovatele (vlastníka bytu).

Jestli Vám to přijde nelogické, že jakožto neplátci DPH musíte znát, řešit a odvádět DPH, nejste sami :-)

Daň z přidané hodnoty činí 21 % z odměny, poplatku, provize apod. Důvodem je skutečnost, že provizi hradí v souvislosti s jeho ekonomickou činností společnosti, která nemá na území ČR sídlo ani provozovnu, která tuto službu poskytuje. Jedná se o plnění v rámci ekonomické činnosti osob z 2 různých států, což je důvodem pro odvod DPH příjemcem této zprostředkovatelské služby, tj. vlastníkem bytu bez ohledu na skutečnost zda je plátcem DPH či nikoliv. Přijetím této zprostředkovatelské služby se totiž vlastník bytu stává identifikovanou osobou k dani z přidané hodnoty a odvod DPH padá na něj. Pokud by stejný vlastník přijal zprostředkovatelskou službu od společnosti, která má sídlo nebo s provozovnou v ČR, pak by se ho DPH z důvodu zaplacení odměny za zprostředkování ubytování vůbec netýkalo.

Na rozdíl od plátců DPH však nemá vlastník bytu – identifikovaná osoba k dani, nárok na odpočet DPH a nepodává kontrolní hlášení k dani z přidané hodnoty. Vlastník bytu pouze podává přiznání k dani z přidané hodnoty za každý měsíc, kdy přijal takovouto zprostředkovatelskou službu a zaplatil odměnu. Odměna se tedy vlastníkovi prodraží o 21 %, které musí odvést státu. V měsících, kdy žádné ubytování nebylo poskytnuto, se přiznání k DPH nepodává.

Vlastník bytu je povinen přihlásit se u místně příslušného finančního úřadu jako osoba identifikovaná k dani do 15 dnů ode dne, kdy takovouto službu přijal (ode dne, kdy Booking nebo Airbnb ubytování zprostředkoval ubytovateli.). Ubytovatel vyplní registrační formulář k DPH (jako identifikovatelná osoba, nikoliv jako plátce DPH). 

Pokud by vlastník bytu překročil obrat za posledních 12 kalendářních měsíců ve výši 1 mil. Kč, pak by se namísto identifikovatelné osoby k dani z přidané hodnoty stal plátcem DPH a daní ve výši 15 % by zatěžoval také samotnou službu ubytování. Plátcem se však může stát i dobrovolně při nepřekročení obratu.

Pokud se jedná o jednorázové ubytování, pak hostitel nenaplňuje definici ekonomické činnosti a DPH z provize, servisního poplatku apod. odvádí přímo společnost, která je provozovatelem internetové platformy v souladu s § 10i zákona o dani z přidané hodnoty. O této skutečnosti je však potřeba zprostředkovatele informovat (v rámci registračního formuláře), neboť se o této skutečnosti nemá jak dozvědět.  

B/ DPH u nájmu

Nájem nemovité věci (kromě krátkodobého nájmu do 48 hodin) je podle § 56a zákona o DPH od daně z přidané hodnoty osvobozen bez nároku na odpočet DPH. V případě, že vlastník bytu/ubytovatel poskytuje pouze tento osvobozený nájem, nemůže se registrovat jako plátce DPH dobrovolně, ani se jim nestane při překročení obratu 1 mil. Kč. Osvobození však nepodléhá odměna za zprostředkování nájmu, tj. zde je stejný režim odvodu DPH jako při zprostředkování ubytování v případě přeshraniční společnosti (Airbnb nebo Booking.com).


Poznámka:
Podle informací ze stránek společnosti Airbnb.cz společnost DPH odečítá přímo z výplaty hostitele (vlastníka), přestože je k této daňové povinnosti povinen hostitel. Důvodem je zřejmě skutečnost, že hostitel při registraci na stránkách Airbnb.cz neuvede, že je z titulu zde nabízeného ubytování osobou povinnou k dani! V takovém případě by společnost Airbnb musela fakturovala bez DPH. Nicméně tento postup hostitele nezbavuje jeho povinností a finanční úřad hostitele za nesplnění jeho povinnosti postihuje. Společnost Airbnb někdy podle svých informací zatěžuje servisním poplatkem kromě hostitele také hosta. Pokud se jedná o hosta - občana nepodnikatele, pak se ho odvod DPH netýká. Pokud by však službu přijal podnikatel, který by si ubytování zajistil v souvislosti s ekonomickou činností (služební cesta), pak by byl stejně jako hostitel povinen odvést DPH ze servisního poplatku on, tj. rovněž by se musel k dani zaregistrovat jako osoba identifikovaná k dani a podat daňové přiznání k dani z přidané hodnoty, pokud už však není plátcem DPH nebo identifikovanou osobou.
Podle informací ze stránek společnosti Booking.com společnost fakturuje hostitelům mimo území Nizozemska bez DPH a DPH odvádí přímo hostitel (vlastník).

Daň z příjmů, zdravotní a sociální pojištění 

/Příklady zdanění a odvodu pojištění jsou na konci tohoto článku/, případně můžete využít kalkulačku, kterou naleznete na demo stránkách pro SVJ

A/ Daň z příjmů, zdravotní a sociální pojištění u ubytování

Jestliže vlastník poskytuje ubytování pravidelně či opakovaně, naplňuje veškeré znaky podnikání, tj. samostatný výkon výdělečné činnosti na vlastní účet a odpovědnost živnostenským nebo obdobným způsobem (i bez vlastnictví živnostenského listu) se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku (bez ohledu na jeho dosažení), pak příjmy z této činnosti podléhají dani z příjmů fyzických osob jako příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o dani z příjmů). Příjmy nelze zdanit jako příjmy z pronájmu nemovitého majetku podle § 9 zákona o dani z příjmů a nelze tedy uplatnit výdajový paušál 30 %!

Pokud vlastník má živnostenské oprávnění na ubytovací služby, může uplatnit výdaje ve skutečné výši nebo uplatnit výdaje paušálem ve výši 60 %, maximálně 1,2 mil. Kč. Pokud poskytuje ubytování bez živnostenského oprávnění, porušuje předpisy živnostenského podnikání a navíc může uplatnit výdaje ve skutečné výši nebo paušálem pouze ve výši 40 % (max. 800 tis. Kč).

Do 3 měsíců po skončení zdaňovacího období (kalendářního roku) má poplatník povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob (za příjmy dle § 7), a dále má povinnost podat přehled o příjmech a výdajích na zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení.

Těmto povinnostem předchází registrace k dani z příjmů (do 30 dnů od zahájení takovéto činnosti), a dále oznámení o zahájení podnikání na zdravotní pojišťovnu a také na správu sociálního zabezpečení (do 8 dnů). Oznámení pro zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení lze učinit přímo v souvislosti s vyřízením živnostenského listu na živnostenském úřadě prostřednictvím jednotného registračního formuláře. Oznámení vůči finančnímu úřadu - registraci je nutno učinit samostatně na tiskopisu vydaném Ministerstvem financí. Je potřeba se přihlásit k dani z příjmů fyzických osob (bod 02 a) tiskopisu), a dále vyplnit registraci k DPH jako identifikovaná osoba (pozor, je potřeba zaškrtnout přihlášení jako identifikovaná osoba, nikoliv jako plátce).

B/ Daň z příjmů, zdravotní a sociální pojištění u nájmu

Příjmy ze samostatné činnosti § 7

Pokud se jedná o příjem ze samostatné činnosti i když poplatník nemá příslušný živnostenský list (pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není živnost - viz. níže) a majetek zařadil do obchodního majetku § 7 odst. 2 b) (účtuje o něm – vede jej v inventární kartě, anebo jej vede v daňové evidenci), může uplatnit skutečné výdaje nebo výdaje paušálem ve výši 30 % (max. 600 tis.). 

Obchodní majetek =  část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci. Dnem vyřazení určité složky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této složce majetku naposledy účtoval nebo ji naposledy uváděl v daňové evidenci.

Příjmy z nájmu § 9 (pokud se nejedená o příjem dle § 7)

Příjem z nájmu nemovitého majetku (také bytu) nezařazeného v obchodním majetku poplatníka (neúčtuje o něm a nemá jej v daňové evidenci) se považuje za příjem podle § 9 zákona o dani z příjmů, výdaje se uplatní ve skutečné výši nebo lze uplatnit výdajový paušál ve výši 30 % (max. 600 tis.). Tento příjem nepodléhá odvodům zdravotního a sociálního pojištění. Po skončení kalendářního roku je poplatník povinen podat pouze přiznání k dani z příjmů.


EET

A/ EET u ubytování

Naplňuje-li činnost poplatníka znaky podnikatelské činnosti, tj. poskytuje-li poplatník ubytovací služby prostřednictvím internetových platforem soustavně a za účelem dosažení zisku (bez ohledu na dosažení zisku nebo na existenci živnostenského oprávnění), a přijímá-li za poskytnutí této služby platby v hotovosti, platební kartou nebo jiným obdobným způsobem, je poplatník povinen tyto tržby také od 1.12.2016 evidovat ve smyslu zákona o evidenci tržeb.

V případech, kdy poplatník poskytující ubytovací služby využívá pro účely zprostředkování nabídky služeb a přijetí plateb za poskytnutí těchto služeb třetí osoby (zprostředkovatel), je třeba brát v potaz specifika smluvního vztahu mezi poplatníkem a zprostředkovatelem, která mohou mít vliv na faktický průběh výkonu evidenční povinnosti, případně mohou za určitých podmínek založit povinnost evidovat tržby poplatníka zprostředkovateli. Zásadní je v tomto ohledu především to, čím jménem na čí účet jsou platby za poskytnutí služby přijímány.

B/ EET u nájmu

Příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku poplatníka, tedy příjem podle § 7 zákona o dani z příjmů, bude podléhat zákonu o evidenci tržeb od 1.5.2020

Příjem z nájmu nemovitého majetku a bytu nezařazeného v obchodním majetku poplatníka, tedy příjem podle § 9 zákona o dani z příjmů, nepodléhá zákonu o evidenci tržeb.


Zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon

A/ živnostenský zákon a ubytování

živností jsou ubytovací služby – obsahová náplň živnosti č. 55 – ubytovací služby

Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.

B/ živnostenský zákon a nájem

Živostí podle Zákona č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon není dle § 3 odst. 3 ah) pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor 

O živnost nejde ani v případě, kdy s pronájmem jsou spojeny pouze základní služby zajišťující řádný provoz nemovitosti, bytů a nebytových prostor. Takovými službami jsou např. dodávka tepla, vody, elektrického proudu, odvoz odpadu.

Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor se stává živností až tehdy, jestliže je spojen s poskytováním jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Může jít např. o úklid, praní, ostrahu apod. 


Zákon č. 326/1999 Sb. o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů

Každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu (bez ohledu na počet osob), nebo ubytovává více než 5 cizinců (zadarmo či za úplatu), s výjimkou případu, kdy lze ubytované cizince a ubytovatele považovat za osoby blízké, musí oznámit policii ubytování cizince (§ 102) do 3 dnů od zahájení ubytování cizince. Povinnost oznámit ubytování lze splnit papírově předložením vyplněného tiskopisu nebo elektronicky prostřednictvím aplikace ubyport, přičemž v případě ubytovatele, který má ubytování jako předmět podnikatelské činnosti, oznamuje ubytování prostřednictvím ubyportu vždy. V případě elektronického podání ubytovatel musí po dobu 6 let od ubytování cizince uchovat přihlašovací tiskopis. Za nesplnění ohlašovací povinnosti hrozí pokuta 50 tis. Kč!

Cizincem se rozumí fyzická osoba, která není státním občanem České republiky. Ohlášení se tedy podává rovněž za občany EU vč. dětí bez ohledu na jejich věk.

Ubytovatel musí cizinci na požádání vydat potvrzení o ubytování s uvedením jména, příjmení, ulice, místa a doby ubytování. 

Ubytovatel je dále povinen vést domovní knihu a na požádání policie ji předložit ke kontrole. Domovní kniha se vede chronologicky. Zápisy do domovní knihy musí být provedeny v aktuálním čase, pravidelně, přehledně a srozumitelně. Domovní knihu ubytovatel uchovává po dobu 6 let od provedení posledního zápisu. Listinné dokumenty nahrazující domovní knihu je ubytovatel povinen uschovávat po dobu 6 let od ukončení ubytování cizince.

Cizinec je povinen předložit ubytovateli cestovní doklad, průkaz o povolení k pobytu, potvrzení o přechodném pobytu na území, pobytovou kartu rodinného příslušníka občana Evropské unie, průkaz o povolení k pobytu pro cizince nebo průkaz o povolení k trvalému pobytu a osobně vyplnit a podepsat přihlašovací tiskopis nebo podepsat listinný dokument obsahující údaje v rozsahu přihlašovacího tiskopisu; povinnost osobního vyplnění a podepsání přihlašovacího tiskopisu nebo listinného dokumentu obsahujícího údaje v rozsahu přihlašovacího tiskopisu se nevztahuje na cizince mladší 15 let věku.

Více o ohlašovací povinnosti cizinců. Vzor přihlašovacího tiskopisu k ubytování cizince můžete stáhnout zde.


Lázeňské a místní poplatky​

Za koho platit, kdy platit, komu platit - vše naleznete na tomto odkaze http://5hvezd.cz/finance/airbnb-platit-mistni-poplatky/


Příklad: 

Vlastník bytu má příjmy ze zaměstnání a v roce 2018 začal nabízet ubytování svého volného bytu na webových stránkách (s cílem tak činit opakovaně a neměl v plánu byt pronajmout jedné či více osobám na delší dobu – pronájem). Vlastník si proto zařídil na živnostenském úřadě živnostenský list, podnikání oznámil finančnímu úřadu, své zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení. Nějaké ubytování realizoval, ale nebylo toho tolik, kolik si představoval. Proto se vlastník rozhodl, že ubytování bude nabízet přes Booking a Airbnb. Když realizoval první ubytování přes tyto platformy, registroval se na finančním úřadě jako osoba identifikovaná k dani a za každý měsíc, kdy došlo ke zprostředkování ubytování, podal přiznání k DPH a odvedl DPH ve výši 21 %. Do 31.3.2019 vlastník podal přiznání k dani z příjmů fyzických osob, podal přehled na zdravotní pojišťovnu a na správu sociálního zabezpečení. Jednalo se o celkové příjmy 160 tis. Kč 

A/ Odvody v případě zdanění jako ubytování s živnostenským listem

Vzhledem k tomu, že si vlastník vyřídil živnostenský list, může uplatnit z příjmů 160 tis. Kč výdajový paušál 60 % (pokud je to pro něj výhodnější), tedy 96 tis. Kč a bude zdaňovat pouze částku 64 tis. Kč 15 % daní z příjmů fyzických osob, tj. daň činí 9 600 Kč.

Vyměřovací základ pro zdravotní a sociální pojištění činí 50 % ze základu daně, tj. 32 tis. Kč.

Zdravotní pojištění ve výši 13,5 % vychází na částku 4 320 Kč.

Sociální pojištění ve výši 29,2 % se neuplatní, neboť se jedná o vedlejší výdělečnou činnost (vedle zaměstnání, důchodu, mateřské, rodičovské, studia apod.) a daňový základ nedosáhl za rok 2018 alespoň částky 71 950 Kč.

Celkové odvody činí 13 920 Kč.

B/ Odvody v případě zdanění jako ubytování bez živnostenského listu

Pokud by si živnostenský list nevyřídil, byly by odvody následující:

Příjem 160 tis., výdaj paušálem 40 %, tj. základ daně 96 tis. Kč, daň 14 400 Kč.

Zdravotní pojištění ve výši 13,5 % z 50 % základu daně vychází na částku 6 480 Kč.

Sociální pojištění ve výši 29,2 % z 50 % základu daně vychází na částku 14 016 Kč. (základ daně 96 tis., z toho vyměřovací základ pro pojistné činé 48 tis., tj. byl dosažen limit pro odvod pojistného i v případě vedlejší výdělečné činnosti).

Celkové odvody činí 34 896 Kč.

C/ Odvody v případě zdanění pronájmu

Vlastník bytu se rozhodl, že v roce 2019 již nebude poskytovat ubytování, ale dlouhodobý pronájem, protože vedle zaměstnání nemá tolik času věnovat se problémům spojeným s krátkodobým ubytováním - odvod DPH, EET. Byt nezařadil do obchodního majetku (neúčtuje o něm, nevede daňovou evidenci) a příjem tedy zdaňuje jako příjem z pronájmu dle § 9 ZDP (bez živnostenského listu, protože pronájem nemovitostí není živností).

Příjem 160 tis. (bez služeb, které vyúčtovává), výdaj paušálem 30 %, tj. základ daně 112 tis. Kč, daň 16 800 Kč.

Zdravotní pojištění se na příjmy z pronájmu v případě majetku nezahrnutého do obchodního majetku poplatníka neuplatní.

Sociální pojištění se na příjmy z pronájmu v případě majetku nezahrnutého do obchodního majetku poplatníka neuplatní.

Celkové odvody 16 800 Kč.


Zdroj: https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-placeni-dani/2017-10-11_Info_k_danovemu_posouzeni_povinnosti_poskytovatelu_ubytovacich_sluzeb.pdf

https://www.policie.cz/clanek/oznamovani-ubytovanych-cizincu-ubytovatelem.aspx


Výhrada autora: článek, případně jeho části je možné šířit pouze s uvedením autora a zdroje; v případě šíření článku či jeho části na jiném webu či portálu je nutno uvést zdroj s aktivním proklikem

Autor: Ing. Pavla Gajdáčková, jednatelka webDOMU s.r.o., kontakt: 777 263 582, info@webdomu.cz



zpět do Aktualit