Kdy podléhá příjem z prodeje bytu a družstevního podílu zdanění a kdy je naopak osvobozen?

vloženo 04.02.2019

aktualizováno 7/2024

Pokud jste v uplynulém roce prodali byt, rodinný dům vč. pozemku nebo prodali družstevní podíl (družstevní byt), máte povinnost zdanit příjem z prodeje, pokud není od daně osvobozen. Zdanění se provádí v rámci přiznání k dani z příjmů fyzických osob za uplynulý rok s termínem podání 31.3. (30.4. v případě elektronického podání) následujícího roku. V případě prodeje rodinného domu nebo bytu (nikoliv družstevního) je dále potřeba myslet také na podání přiznání k dani z nemovitých věcí s termínem do 31.1. následujícího roku. V obou případech je možné přiznání bez sankce podat ještě do 5 kalendářních dní po uplynutí řádného termínu.

PŘÍJEM Z PRODEJE BYTU (V OSOBNÍM VLASTNICTVÍ) ČI RODINNÉHO DOMU JE OSVOBOZEN V TĚCHTO 3 PŘÍPADECH:

1) prodávající měl v domě/bytě bydliště po dobu 2 let před prodejem

  • prodávající měl v domě či bytě bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem (alespoň 1 z manželů),
  • jednotka (byt) nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep, komoru,
  • nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku (ani jednoho z manželů), anebo od vyřazení z obchodního majetku uplynuly alespoň 2 roky.

2) Prodávající měl v domě či bytě bydliště po dobu kratší než 2 let bezprostředně před prodejem a prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby

  • jednotka (byt) nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep, komoru,
  • použité prostředky získané z prodeje poplatník použije na obstarání vlastní bytové potřeby do konce následujícího kalendářního roku po získání příjmu,
  • nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku (ani jednoho z manželů), anebo od vyřazení obchodního majetku uplynuly alespoň 2 roky.

Osvobozena je částka, odpovídající výdaji na vlastní bytovou potřebu, která byla vydána v předchozím zdaňovacím období, nebo v následujícím zdaňovacím období po období, ve kterém poplatník příjem získal. Vlastní bytová potřeba není bytová potřeba ostatních rodinných příslušníků, tj. např. dětí!

Osvobození již není podmíněno oznámením správci daně (platí na příjmy od roku 2023), že získal prostředky z prodeje bytu/domu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Za neoznámení však hrozí sankce za nesplnění povinnosti nepeněžní povahy dle daňového řádu.  

Nedojde-li ke splnění podmínek pro osvobození, je tento příjem příjmem podle § 10 v posledním zdaňovacím období, ve kterém mohly být podmínky pro osvobození splněny, tj. zpravidla následující kalendářní rok (vyjma bytové potřeby podle písmene b) – nabytí pozemku, kdy musí být výstavba zahájena do 4 let).

Příklad: k prodeji jednotky došlo v 5/2023, do 31.3.2024 poplatník musí oznámit příjem správci daně, pokud nesplní podmínky pro osvobození do konce roku 2021, musí za rok 2021 podat daňové přiznání a příjem zdanit, tj. do 31.3.2022.

3) Doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let (5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020)

  • příjem z prodeje je osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne dobu 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí lhůta 5 let).
  • lhůta mezi nabytím a prodejem se zkracuje o dobu, po kterou byl majetek prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v řadě přímé nebo manžela. Tj. pokud zdědíte byt třeba po babičce, a ta v bytě bydlela 10 let, pak je prodej osvobozen.
  • pokud byl majetek zároveň zahrnut v obchodním majetku, osvobození se uplatní až po 10 letech (resp. 5-ti letech) po jeho vyřazení z obchodního majetku.
  • pokud se jedná o příjem plynoucí manželům do společného jmění, postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil pouze jeden z nich (kromě podmínky zařazení majetku do obchodního majetku).

Osvobození se NEUPLATNÍ v případě dřívějšího příjmu, než je uvedeno výše, a to včetně dřívějšího příjmu na základě smlouvy o smlouvě budoucí!!!!

ZÁKLAD DANĚ V PŘÍPADĚ PRODEJE RODINNÉHO DOMU NEBO BYTU

V případě prodeje rodinného domu nebo bytu (v osobním vlastnictví) je základem daně příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Pokud jsou výdaje vyšší než příjmy, k rozdílu se nepřihlíží (základ daně z tohoto prodeje nemůže být záporný). Výdajem je cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl (např. kupní cena). Pokud byl majetek nabyt bezúplatně (dědictví, dar), je nabývací cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí majetku (cena stanovená dle znaleckého posudku).

Jde-li o majetek odpisovaný, který byl zahrnut do obchodního majetku nebo sloužil k nájmu (§ 9), je výdajem zůstatková cena (pořizovací cena snížená o odpisy).

Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje (např. odměna realitní kanceláře, náklady na inzerci, odměna za znalecké posudky, energetický průkaz při prodeji apod.) s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka. K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží.

!!!! POZOR na velmi častou chybu při výpočtu základu daně při použití peněz z prodeje na bytovou potřebu

Pořízení bytu za 1.500.000 Kč, prodej bytu za 2.000.000 Kč, výdaj na bytovou potřebu 500.000 Kč, základ daně = 0 Kč je špatně!!! Osvobozen totiž není základ daně, tj. rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou, ale osvobozen je příjem, který se použije na bytovou potřebu. Aby byl příjem zcela osvobozen, je potřeba celou částku, tj. 2.000.000 kč použít na bytovou potřebu. Způsob výpočtu se stanoví následovně: 

kupní cena bytu + související výdaje 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč
příjem z prodeje 2 000 000 Kč 2 000 000 Kč 2 000 000 Kč
z toho vynaloženo na bytovou potřebu (osvobozené příjmy) 0 Kč 1 200 000 Kč 2 000 000 Kč
osvobozený příjem v % 0,00% 60,00% 100,00%
příjem, který není osvobozen (příjem z prodeje mínus osvobozený příjem) 2 000 000 Kč 800 000 Kč 0 Kč
náklady, které souvisí s osvobozenými příjmy (náklady, které nelze uznat za daňové) 0 Kč 900 000 Kč 1 500 000 Kč
náklady, které lze uznat za daňové (kupní cena bytu - daňově neuznatelné náklady) 1 500 000 Kč 600 000 Kč 0 Kč
základ daně 500 000 Kč 200 000 Kč 0 Kč
daň z příjmů fyzických osob 15 % 75 000 Kč 30 000 Kč 0 Kč

PŘÍJEM Z PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU (DRUŽSTEVNÍHO BYTU) JE OSVOBOZEN VE 2 PŘÍPADECH:

1) doba mezi nabytím a převodem přesahuje 5 let

  • družstevní podíl nebyl pořízen z obchodního majetku poplatníka

V případě nabytí podílu dědictvím od zůstavitele, kterým byl manžel nebo příbuzný v řadě přímé, se lhůta zkracuje o dobu, po kterou byl podíl prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele. Při splnění dalších zákonných podmínek se lhůta nepřerušuje také například při výměně podílů nebo v případě rozdělení podílu.

2) doba mezi nabytím a převodem je kratší 5 let, ale peníze jsou použity na bytovou potřebu

  • nepřesahuje-li doba mezi nabytím a převodem podílu dobu 5 let, je příjem osvobozen pouze v případě, že je tento příjem použit na vlastní bytovou potřebu a v souvislosti s převodem podílu došlo ke zrušení nájemní smlouvy.

Osvobozena je částka příjmu, odpovídající výdaji na vlastní bytovou potřebu, která byla vydána v předchozím zdaňovacím období, nebo v následujícím zdaňovacím období po období, ve kterém poplatník příjem získal. Vlastní bytová potřeba není bytová potřeba ostatních rodinných příslušníků, tj. např. dětí!

Osvobození již není podmíněno oznámením správci daně (platí na příjmy od roku 2023), že získal prostředky z prodeje bytu/domu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Za neoznámení však hrozí sankce za nesplnění povinnosti nepeněžní povahy dle daňového řádu.  

Nedojde-li ke splnění podmínek pro osvobození, je tento příjem příjmem podle § 10 v posledním zdaňovacím období, ve kterém mohly být podmínky pro osvobození splněny, tj. zpravidla následující kalendářní rok (vyjma bytové potřeby podle písmene b) – nabytí pozemku, kdy musí být výstavba zahájena do 4 let).

ZÁKLAD DANĚ V PŘÍPADĚ PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU

Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Pokud jsou výdaje vyšší než příjmy, k rozdílu se nepřihlíží. Výdajem je cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl. V případě bezúplatného nabytí (darem, dědictvím) se nabývací cena určí podle znaleckého posudku ke dni nabytí podílu (§ 24 odst. 7 písm. c)), přičemž účast v družstvu se ocení podílem na čistém obchodním jmění v účetní hodnotě podle jeho stavu ke dni ocenění (§ 23 odst. 1 zákona o oceňování majetku), tj. nebude se jednat o tržní cenu.

V případě převodu družstevního podílu se za výdaj považuje pouze nabývací cena podílu. Nelze uplatnit výdaje jako jsou např. odměna realitní kanceláře, odměna za advokátní úschovu, náklady na inzerci či výdaje za rekonstrukci.

U příjmů z vypořádání (při zániku členství) se za výdaj považuje nabývací cena podílu.

!!!! POZOR na velmi častou chybu při výpočtu základu daně při použití peněz z prodeje na bytovou potřebu

Pořízení družstevního podílu za 1.500.000 Kč, prodej za 2.000.000 Kč, výdaj na bytovou potřebu 500.000 Kč, základ daně = 0 Kč je špatně!!! Osvobozen totiž není základ daně, tj. rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou, ale osvobozen je příjem, který se použije na bytovou potřebu. Aby byl příjem zcela osvobozen, je potřeba celou částku, tj. 2.000.000 kč použít na bytovou potřebu. Způsob výpočtu se stanoví následovně: 

koupě družstevního podílu 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč
příjem z prodeje 2 000 000 Kč 2 000 000 Kč 2 000 000 Kč
z toho vynaloženo na bytovou potřebu (osvobozené příjmy) 500 000 Kč 1 200 000 Kč 2 000 000 Kč
osvobozený příjem v % 25,00% 60,00% 100,00%
příjem, který není osvobozen (příjem z prodeje mínus osvobozený příjem) 1 500 000 Kč 800 000 Kč 0 Kč
náklady, které souvisí s osvobozenými příjmy (náklady, které nelze uznat za daňové) 375 000 Kč 900 000 Kč 1 500 000 Kč
náklady, které lze uznat za daňové (kupní cena bytu - daňově neuznatelné náklady) 1 125 000 Kč 600 000 Kč 0 Kč
základ daně 375 000 Kč 200 000 Kč 0 Kč
daň z příjmů fyzických osob 15 % 56 250 Kč 30 000 Kč 0 Kč

OSVOBOZENÍ SE NEUPLATNÍ

V případě dřívějšího úplatného převodu, než je uvedeno výše, nebo dřívějšího příjmu peněz na základě smlouvy o smlouvě budoucí!!!

OBCHODNÍ MAJETEK VE SMYSLU ZÁKONA O DANI Z PŘÍJMŮ (§ 4 ODST. 4)

Obchodním majetkem se rozumí majetek, o kterém bylo nebo je účtováno, anebo který je nebo byl uveden v daňové evidenci. Dnem vyřazení majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o tomto majetku naposledy účtoval nebo jej naposledy uváděl v daňové evidenci.

Z definice obchodního majetku vyplývá, že poplatník, který uplatňuje u svých příjmů výdaje v paušální výši (30 %, 40 %, 60 % nebo 80 %), nemá ve smyslu tohoto zákona obchodní majetek, i když jej používá v souvislosti s podnikáním a případně u majetku uplatnil odpočet DPH. Poplatník s výdajovým paušálem tak nemusí řešit časový test v souvislosti s obchodním majetkem.

Majetek poplatníků, kteří dosahují příjmů z pronájmu nemovitého majetku mimo podnikání (§ 7), tj. v rámci příjmů z pronájmu podle § 9, není považován za obchodní majetek, i v případě, že se tito poplatníci dobrovolně rozhodli vést účetnictví a o majetku dobrovolně účtují.

BYTOVOU POTŘEBOU SE ROZUMÍ:

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,

b) úplatné nabytí pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo úplatné nabytí pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

c) úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

d) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,

g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

MUSÍM PODAT PŘIZNÁNÍ V PŘÍPADĚ OSVOBOZENÝCH PŘÍJMŮ?

Příjmy osvobozené se do daňového přiznání neuvádí a z tohoto titulu se daňové přiznání nepodává. V případě, že jsou však osvobozené příjmy vyšší než 5 mil. Kč, je nutno podat OZNÁMENÍ správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel.  V oznámení poplatník uvede:

  • výši příjmu,
  • popis okolností nabytí příjmu,
  • datum, kdy příjem vznikl.

Jde-li o příjem plynoucí do společného jmění manželů, oznámí správci daně skutečnost jeden z manželů. 

CO DĚLAT V PŘÍPADĚ, KDY NEJSOU SPLNĚNY PODMÍNKY OSVOBOZENÍ

V případě, že se jedná o příjmy, které nepodléhají osvobození, je nutno po uplynutí kalendářního roku do 31.3. (elektronicky do 30.4.) podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob a příjem zdanit. V rámci daňového přiznání pak poplatník zdaňuje veškeré zdanitelné příjmy, za uplynulý rok, tj. také příjmy od zaměstnavatele či z podnikání, pronájmu apod. Do přiznání nezahrnuje pouze příjmy osvobozené od daně a příjmy, které byly zdaněny srážkovou daní (příjmy na základě dohody o provedení práce do 10 tis. nebo funkční odměny do 3999 Kč hrubého měsíčně). Pokud Vám vznikne povinnost přiznání podat, musíte to oznámit svému zaměstnavateli, který Vám namísto vyúčtování daně vystaví potvrzení o zdanitelných příjmech a záloze na daň.

Příjmy plynoucí manželům ze nebo do společného jmění manželů, se zdaňují pouze u jednoho z nich. Pokud se však jedná o příjem z prodeje majetku nebo práva, které bylo zahrnuto v obchodním majetku některého z manželů, zdanění provede manžel, který měl tyto zahrnuty v obchodním majetku.  

Pokud se jedná o majetek zahrnutý ke dni prodeje v obchodním majetku, zdanění se provede v rámci příjmů z podnikání, tj. v rámci § 7. Základ daně se určí z veškerých podnikatelských příjmů a výdajů v rámci § 7.

Pokud se jedná o majetek nezahrnutý ke dni prodeje v obchodním majetku (definice viz. výše), zdanění se provede v rámci § 10 – ostatní příjmy. Základ daně se určí v následující výši.

Zdroj: Zákon o dani z příjmů č. 586/1922 Sb. v platném znění

Výhrada autora: užití obsahu ke komerčnímu užití včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování na jiných protálech, webech či v tisku je možné pouze se souhlasem autora, s uvedením autora, zdroje a případně za dále dohodnutých podmínek.

Autor: Ing. Pavla Gajdáčková, autorská práva webDOMU s.r.o.



zpět do Aktualit