Změny v prohlášení (vlastníka budovy) po novele NOZ (bytového spoluvlastnictví)

Novela občanského zákoníku, která je účinná od 1.7.2020 zjednodušuje v některých ohledech proces změny prohlášení vlastníka budovy, a navíc odebírá shromáždění vlastníků pravomoc o změně prohlášení rozhodovat (a to i v případě, když je tato pravomoc svěřena shromáždění stanovami).

Shromáždění již také např. nerozhoduje o výši záloh na poskytované služby nebo o textu smlouvy se správcem (pokud není tato pravomoc svěřena usnesením nebo stanovami právě shromáždění, což bude zřejmě převážná většina, takže pokud tuto pravomoc nechcete dopřát shromáždění, pak je potřeba změnit stanovy).

ZMĚNA PROHLÁŠENÍ se nově (bez ohledu na úpravu ve stanovách) provede:

Souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud se jedná o:

• Změnu společných částí bez dopadu do velikosti spoluvlastnických podílů či do výlučně užívaných částí (např. přístavba výtahu – nedojde ke změně spoluvlastnických podílů, podíl na společných prostorách se totiž paradoxně počítá jako plocha jednotky vlastníka k celkové ploše všech jenotek v domě, přístavbou společné části se tak tento poměr spoluvlastnictví nijak nezmění)
• Změnu účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka (např. změna bydlení na ubytování)
• Změnu pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení (od 1.7.2020 již nejsou pravidla pro správu součástí prohlášení, neboť již patří pouze do stanov)

Pokud nejde o výše uvedené případy, pak se změna prohlášení provede

• Písemným souhlasem těch vlastníků jednotek, jejichž práva a povinností budou změnou prohlášení dotčena 
  1. jsou-li dotčena práva a povinnosti nikoliv všech vlastníků jednotek, je potřeba, aby změnu prohlášení dále odsouhlasila většina hlasů všech vlastníků jednotek (nově vlastníků, nikoliv shromáždění jako dosud, přičemž tento souhlas lze udělit při příležitosti konaného shromáždění (§ 1221 „Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.“). Např: 1 vlastník si na úkor jiného vlastníka zvětší velikost bytu.
  2. jsou-li dotčena práva a povinnosti všech vlastníků jednotek (tím pádem jsou všichni vlastníci účastníci dohody), další odsouhlasení většinou hlasů všech vlastníků jednotek se již neprovádí, neboť je nadbytečné. Např: vestavba půdního bytu nebo zvětšení bytu vlastníka na úkor společných prostor.

• Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne (např. banky jako zástavního věřitele).

Nejsou-li podpisy na listině, kterými se dokládá zápis na katastr nemovitost úředně ověřeny, musí navrhovatel prokázat jejich pravost (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona).

Proces změny prohlášení vlastníka jednotky platí pro prohlášení vlastníka vyhotoveného podle NOZ, tak i podle již zrušeného zákona o vlastnictví bytů.

Povinnost vyhotovit úplné znění prohlášení a povinnost založit prohlášení do katastru nemovitostí a do sbírky listin u rejstříkového soudu

§ 1220 NOZ:

(1) Změní-li se prohlášení, vyhotoví jeho úplné znění osoba odpovědná za správu domu a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu; to platí i v případě, že jsou náležitosti prohlášení obsaženy ve smlouvě o výstavbě.

(2) Je-li osoba odpovědná za správu domu zapsána do veřejného rejstříku, založí bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin u orgánu, který vede veřejný rejstřík.

autor: Ing. Pavla Gajdáčková, autorská práva: webDOMU s.r.o.

zpět do Aktualit