Bytové družstvo a společenství vlastníků v jednom domě, základní principy fungování
Dobrý den, v našem bytovém družstvu máme z celkového počtu všech bytových jednotek asi 30% v osobním vlastnictví, 70% jsou stále družstevní byty. V minulosti byl jeden byt v osobním vlastnictví prodán novému majiteli (pan X a jeho partnerka Y, každý nabyl 1/2 bytu a jsou takto zapsáni na KN). Ale tito noví vlastníci bytu se (jako jediní v našem BD) nestali následně členy družstva. Trochu nám to komplikuje fungování, máme kvůli nim vyčleněn FO s názvem "jen pro členy BD", ale reálně je to nepoužitelné, protože když plánujeme provést z FO nějakou opravu domu, tak z ní budou mít prospěch i oni, i přesto že jsou "nečleny BD". Ukazuje se, že samotné členství v BD má smysl asi jen při hlasování na členské schůzi, kam tito (stejně jako dalších 40% našich řádných členů) stejně nechodí. Zkrátka je jim to jedno a není moc výhod, které členství nabízí. K této situaci mám dva dotazy: 1. napadá Vás, jak přimět tyto lidi, vlastníky bytu, aby se stali členy BD? Co mívají jiná BD jako nějakou větší výhodu pro své členy? 2. pokud se nám je nakonec podaří přimět, aby si podali přihlášku do BD, jak je máme evidovat, pokud mají na KN každý 1/2 bytu a nejsou manželé? Není možné, aby byli členy oba, u družstevního podílu se řeší jen SJM, ale jak je to u vlastníků? Kdo z nich bude nakonec členem BD? Děkuji za Vaše služby a radu v této věci.
Dobrý den,
začnu od konce Vašeho dotazu.
Spoluvlastníky družstevního podílu mohou být i jiné osoby než manželé, pokud to stanovy v souladu s § 597 ZOK nevylučují. Je proto nutno nahlídnout do stanov družstva. Pokud stanovy spoluvlastnictví podílu (vyjma manželů) vylučují, pak by členem družstva mohl být pouze jeden z nich.
Je však nelogické, aby byli z důvodu vlastnictví bytu v daném SVJ rovněž členy družstva. Nevím jak máte koncipovány stanovy, ale zpravidla je ve stanovách jako základní právo člena družstva stanoven nárok na nájem družstevního bytu, což pokud je byt v osobním vlastnictví, není možné.
Jestli to chápu dobře, tak vy v domě hospodaříte jako družstvo, nikoliv jako SVJ, tedy zcela opačně, než byste měli. Výkon správy společných částí domu vykonává SVJ, družstvo spravuje pouze nepřevedené byty, tedy byty ve vlastnictví družstva. Družstvo hradí příspěvky na správu domu a pozemku na účet SVJ, stejně jako ostatní vlastníci, ve výši, která odpovídá podílu družstva na společných částech domu. Družstvo hradí na účet SVJ rovněž zálohy na služby. SVJ pak provádí pro vlastníky vyúčtování záloh, tedy také pro družstvo, jakož jednoho z vlastníků, případně přímo pro členy družstva, pokud to takto mají ujednáno.
Hospodaření družstva pak jde zcela bokem hospodaření SVJ. Družstvo je zcela samostatná ekonomická a účetní jednotka.
Rozhodování ohledně oprav a investic společných částí domu musí probíhat v rámci pravidel SVJ, tedy na shromáždění SVJ, kde jedním z hlasujících vlastníků bude právě družstvo, a to prostřednictvím zvoleného zástupce. Správně by shromáždění SVJ měla předcházet schůze družstva se stejným programem a zástupce družstva pak bude na shromáždění SVJ při hlasování respektovat hlasování družstevníků. Někdy obě schůze probíhají paralelně s tím, že nejdříve hlasují družstevníci a pak hlasují vlastníci (vč. družstva, které je jedním z vlastníků).
Pouze opravy mimo společné části domu, tj. opravy, týkající se družstevních bytů můžete rozhodovat na schůzi družstva a tyto hradit z prostředků družstva. Tyto „výhody“ pak budou požívat pouze členové družstva. Tomu pak odpovídá rovněž samostatné hospodaření družstva, které nemusí kopírovat hospodaření SVJ. Družstvo sice přispívá na správu společných částí domu a pozemku na účet SVJ, avšak může vybírat v rámci nájemného členů družstva vyšší částky, právě na financování oprav a investic v režii a ve správě družstva, stejně jako družstvo vybírá například část nájemného na krytí daně z nemovitostí, na odměny funkcionářů družstva apod.
Závěrem je nutno říct, že neplynou žádné výhody pro členy SVJ z titulu členství v družstvu (pokud neberu v úvahu například rozhodnutí družstva, že svým členům bude hradit například žaluzie v bytech apod.). Členy SVJ není možné nijak nutit k tomu, aby se stali členy družstva a zavazovali se k plnění povinností plynoucích z členství v bytovém družstvu, které jim jsou dány stanovami a ZOK. Nelze také pominout ustanovení stanov družstva, zda vůbec připouštějí členství v družstvu, aniž by byl členovi umožněn současně nájem družstevního bytu.
zpět do Poradny