Přenechání společné části budovy (chodby) do výlučného užívání jednoho z vlastníků
Dobrý den, obracím se na Vás s dotazem ohledně možnosti pronájmu části společných prostor SVJ jednomu z vlastníků jednotek. Naše SVJ se rozhodlo pronajmout část společné chodby v domě do výlučného užívání jednoho vlastníka. Chodba je společná pro 5 bytových jednotek a oddělena od zbytku domu uzamykatelnými dveřmi. Tento pronajímaný prostor bude oddělen zděnou příčkou, kterou SVJ vybuduje na své náklady (cca 30 000 Kč) a investici si následně nechá splácet v rámci nájemného. Jedná se o cca. 2,5m2. - Shromáždění vlastníků schválilo pronájem více než 3/4 hlasů všech vlastníků. - Všichni vlastníci na dotčeném patře budou muset vyjádřit 100% souhlas. - Nájemní smlouva bude uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 12 měsíců. - Nájemné bude stanoveno na základě mediánové hodnoty nájemného v lokalitě (aktuálně 202 Kč/m²) a bude platné vždy na období 5 let. - V případě ukončení nájmu bude odstraněna příčka a prostor uveden do původního stavu na náklady nájemce. - Ve vymezeném prostoru se nachází svislý svod dešťové kanalizace, proto nájemní smlouva obsahuje ustanovení o umožnění přístupu k těmto instalacím pro účely údržby a oprav. K tomu máme tyto otázky, na které neznáme jednoznačnou odpověď: Může SVJ právně pronajmout část společné chodby jednomu z vlastníků? - Je nutné tento pronajatý prostor formálně vyčlenit jako nebytovou jednotku, nebo lze ponechat jako „společné prostory“ a pouze jej smluvně přenechat do užívání? - Existuje možnost, že by některý vlastník mohl zpochybnit platnost takového pronájmu (např. z důvodu omezení přístupu ke společným částem)? Je dostačující souhlas 3/4 shromáždění, nebo je nutný 100% souhlas všech vlastníků? Stačí usnesení SVJ s 3/4 většinou, nebo je vyžadován souhlas všech vlastníků domu? - Je nutný souhlas pouze vlastníků na dotčeném patře, nebo všech vlastníků jednotek v domě? - Jaké další právní kroky bychom měli podniknout, abychom předešli případným sporům? Má smysl zapsat tuto změnu do prohlášení vlastníka v katastru nemovitostí? - Jaký postup by byl nejvhodnější pro formální zakotvení práva nájemce na užívání této části domu? Děkujeme Vám za posouzení naší situace a případné doporučení správného postupu.
Dobrý den,
ono to bude bohužel trochu složitější. Pokud se bavíme o "zabrání" společných částí budovy jedním z vlastníků, pak se nebavíme o pronájmu, ale o přenechání do výlučného užívání. Takovéto výlučné užívání se zapisuje do prohlášení vlastníka budovy, které schvalují všichni dotčení vlastníci, což předpokládám budou všichni, a to bez ohledu na to, zda bydlí na daném patře. Nejedná se sice o změnu podílu na společných částech, ale ostatní spoluvlastníci budou změnou dotčeni, neboť danou část nebudou moci využívat (bavíme se o zákonném pohledu, prakticky je jasné, že se to "fyzicky" dotkne jen vlastníků na patře). Dle dřívějších soudních rozhodnutí je potřeba, aby vlastníci, kteří narozdíl od daného vlastníka nemohou danou společnou část využívat, obdrželi finanční kompenzaci. I v případě, že by tato finanční kompenzace šla na účet SVJ, pak jsou jednotliví vlastníci příjemci a musí tento příjem zdanit (a to i v případě, že bude tato kompenzace ponechána na účtu SVJ a vlastníkům se o toto sníží např. příspěvek na správu domu a pozemku).
Dle § 1180 NOZ by měl dále vlastník v případě, že využívá společné části k výlučnému užívání, hradit rovněž zvýšený příspěvek na správu domu a pozemku oproti ostatním vlastníkům, a dále by měl spravovat danou část na vlastní náklady. Toto vše by mělo být rovněž uvedeno v prohlášení vlastníka. Měl by tedy rovněž financovat výstavby příčky a její následné odstranění, jakožto celý prostor na své náklady po celou dobu užívání spravovat.
Vlastník tedy hradí finanční kompenzaci ostatním vlastníkům (jednorázovou nebo pravidelnou), hradí zvýšený příspěvek na správu domu a pozemku s ohledem na výlučné využívání společné části a dále spravuje danou část na vlastní náklady.
Nejedná se tedy o pronájem. Je potřeba si uvědomit, že daný vlastník společně s jednotkou vlastní podíl na společných částech a nemůže být tudíž na jedné straně nájemcem a na druhé straně pronajímatelem (i když by ve věci správy společných částí uzavíralo nájemní smlouvu SVJ).
Dále upozorňuji, že se jedná o změnu společných částí budovy, což podléhá souhlasu stavebnímu úřadu, který bude rovněž vyžadovat vyjádření dotčených orgánů - např. hasičů. Jedná se o prostor chodby, který je zpravidla únikovou cestou a z praxe vím, že není možné na chodbě umístit ani skříň, která je přikotvena ke zdi a je v zádveří.
Když počítám, nejeví se mi daná výstavba výhodná ani z ekonomického hlediska. Pokud píšete, že výstavba stojí 30 tis. Kč a "nájem" by činil aktuálně 2,5 * 202 Kč = 505 Kč měsíčně, teprve za 5 let by se uhradila samotná výstavba stěny.
Píšete, že jste si dané věci rozhodli na shromáždění. Upozorňuji, že od 1.7.2000 takové rozhodnutí (které spadá pod změnu využívání prohlášení) nepřipadá shromáždění, ale vlastníkům (i když je možné ho přijmout na svolaném shromáždění, avšak bude podléhat jinému zápisu - nebude rozhodovat shromáždění, přímo pod rozhodnutí se podepisují jednotliví vlastníci jmenovitě).
Jistým řešením by bylo pronajmutí prostoru jiné osobě - nikoliv vlastníkovi. Zde se již můžeme bavit o nájmu, který by však měl být ekonomicky přínosný pro vlastníky, což dle uvedených výpočtů bude výhodné pouze pro konkrétního vlastníka. V takovém případě by SVJ určitě nevykonávalo svou činnost s péčí řádného hospodáře.
Ohledně výstavby a získání souhlasu stavebního úřadu a souhlasu všech vlastníků se však nic nemění.
zpět do Poradny