Souhlas s přestavbou sklepních kójí na zděné sklepy v případě společenství vlastníků
Dobrý den, potřebovat bych navést na správnou dráhu, abych se nedostal perspektivně do potíží. Jde o toto. Na výroční schůzi SVJ bylo řádně a prokazatelně odhlasováno většinou zúčastněných (67%)- doloženo zápisem, že v rámci provádění investičních akcí v roce 2023, bude realizována akce "rekonstrukce společných sklepních prostor". Všichni vlastníci bytových jednotek byli předem seznámeni s podrobnostmi akce i její finální podobou. Předpokládané náklady cca 3 mil. Kč. V zásadě jde o zrušení dřevěných laťových kójí a jejich nahrazení následným vyzděním. Jen pro úplnost uvádím, že v souvislosti s touto akcí, musí dojít i ke změně užívání společných prostor, které byly původně kolaudovány jako prádelna a sušárna (tyto prostory ale svému účelu neslouží od roku 1990). Prostor těchto zařízení bude využit podle projektu na úkor plochy nového rozvržení sklepů. S projektantem akce jsme uzavřeli smlouvu, že kromě vypracování projektu a dalších odborných věcí s tím souvisejících, provede za SVJ i všechna potřebná jednání s dotčenými institucemi. K tomu zastupování po nás (SVJ) vyžaduje projektant plnou moc, s uvedením souhlasu zastupování všech vlastníků bytových jednotek. Dotaz: Je skutečně nutné opětovné vyjádření souhlasu s provedením investiční akce od všech vlastníků bytových jednotek, když k řádnému odsouhlasení akce již došlo na výroční schůzi SVJ v souladu se zněním Stanov SVJ. Nepostačovalo v tomto případě, aby zplnomocnil projektanta výbor SVJ, jako statutární orgán? K tomu vám zasílám pro lepší orientaci výpis z aktuálního znění stanov SVJ: 1. Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti členů společenství, kteří mají většinu všech hlasů ve společenství. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných členů společenství, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o změně velikosti podílů na společných částech všem vlastníkům jednotek – členům společenství, nebo o změně poměrů výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech, je vyžadován souhlas všech členů společenství. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
k zodpovězení dotazu je potřeba si uvědomit působnost shromáždění, které rozhoduje o opravě nebo údržbě společné části, anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného. Shromáždění (ani výbor) tedy nerozhoduje o stavební úpravě samotné jednotky, její součásti, ani o stavební úpravě společné části, která vyžaduje změnu prohlášení!
Je potřeba si uvědomit, že velikost podílu na společných částech se stanoví poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vaše SVJ vzniiklo dle zákona č. 72/1994 Sb., Zákon o vlastnictví bytů, který je již zrušen, ale ohledně vymezení jednotek a společných částí budete nadále podle tohoto zákona postupovat, a to i v případě další výstavby (nástavby) jednotek. Vzhledem k tomu, že přestavbou stavební koje na zděný sklep se plocha sklepa (místnostni) bude započítávat do plochy bytu, pak touto stavební úpravou dojde jednotky, ale také ke změně podílu na společných částech budovy jednotlivých vlastníků, tudíž bude nutné provést změnu prohlášení vlastníka budovy.
§ 2 Zákona 72/1994 Sb., Zákon o vlastnictví bytů:
Pro účely tohoto zákona se rozumí
i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu,
Rozhodování o takového stavební úpravě (změna jednotek a změna společných částí s nutností změny prohlášení vlastníka) patří do působnosti všech dotčených vlastníků, a to prostřednictvím uzavřené smlouvy o výstavbě § 1170 Zákona č. 89/2012 Sb. (účastníky smlouvy budou všichni vlastníci). Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Následně bude potřeba změnit prohlášení vlastníka budovy, a to s ověřenými podpisy všech vlastníků jednotek. Prohlášení se pak zakládá na katastr nemovitostí a do sbírky listin na justici.cz (k příslušnému rejstříkovému soudu).
§ 1208 Zákona č. 89/2012 Sb.
Do působnosti shromáždění patří
a) změna stanov,
b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
e) rozhodování
1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
2. o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
…..
Pro provedení popisované stavební úpravy tedy není schválení na shromáždění vůbec dostačující, a to ani v případě 100 % souhlasu.
Ohledně stavebního řízení je pak potřeba souhlas s navrhovaným stavebním záměrem dle § 184a odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon (platný do 1.7.2023) vyznačit na situačním výkresu projektové dokumentace (předpokládám, že bude součástí smlouvy o výstavbě).
zpět do Poradny