Jak stanovit výši příspěvku do fondu oprav (správu domu a pozemku) u bytu s terasou, lodžií

vloženo 04.04.2023

Dobrý den, jak prosím správně stanovit příspěvek na údržbu společných částí - teras a lodžií, vlastníkům, kteří je mají ke svému výlučnému užívání? Máme byty, kde je terasa skoro stejně velká jako byt, ale vlastník jednotky nechce hradit žádnou údržbu - třeba výměnu dlažby. Nechceme to jako společenství hradit z fondu oprav, protože by to bylo nefér vůči vlastníkům, kteří žádnou terasu nebo lodžii nemají.

Dobrý den,

od 1.7.2020 se stanoví výše příspěvku na správu domu a pozemku (také "fondu oprav") výhradně podle NOZ, případně odlišně, a to v souladu s prohlášením vlastníka. V případě, že je v prohlášení uvedeno, že se výše příspěvku stanoví podle podílu na společných částech, pak se příspěvek do "fondu oprav" za tyto lodžie a terasy de facto nevybírá, neboť lodžie a terasy se nezapočítávají do podlahové plochy bytu (nesplňují definici místnosti), takže se nezapočítávají do podílu na společných částech budovy. Pokud jsou v domě jak byty s lodžií, terasou a byty, které žádnou terasu či lodžii nemají, je stanovení příspěvku na správu domu a pozemku velmi nespravedlivé.

Jedinou možností je změnit prohlášení, jenže s tím by museli souhlasit všichni dotčení vlastníci (s ověřeným podpisem), s čímž vlastníci jednotek, mající lodžie a terasy pravděpodobně nebudou souhlasit. Prohlášení vlastníka je de facto nezměnitelné bez ohledu na velikost SVJ, neboť stačí, aby jediný vlastník se změnou prohlášení nesouhlasil.

Doporučuji však ještě nahlédnout do stanov, které jste měli platné ke dni 30.6.2020. Pokud byl ve stanovách příspěvek na správu domu a pozemku stanoven jinak, než podle ustanovení § 1180 NOZ platného do 30.6.2020, pak se takové ustanovení podle přechodného ustanovení zákona propsalo do prohlášení vlastníka (prohlášení se mění dohodou dotčených vlastníků, ale mění se automaticky ze zákona. Statutární orgán jen vyhotoví platné znění a založí na katatr nemovitostí a do sbírky listin na justici.cz). 

§ 1180 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník - platné znění

(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

§ 1180 Zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník - znění platné do 30.6.2020

(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Přechodná ustanovení zavedena zákonem č. 163/2020 Sb. Čl. II

1. Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení.