TOPlist

Bezdůvodné obohacení státu v podobě daně z nabytí nemovitosti a daňové povinnosti i v případě osvobození od daně


Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí se podává vždy při úplatném nabytí nemovitosti, a to i v případě osvobození od této daně, což díky své nelogičnosti vede k tomu, že většina kupujících přiznání nepodá. Kupující se tak zpravidla dozví až z výzvy finančního úřadu. Někteří kupující si pak pletou daň z nabytí nemovitých věcí s daní z nemovitosti (daň ze staveb a pozemků), ke které se přiznání podává do 31.1. následujícího roku a hradí se každoročně. Dani z nabytí podléhá také nabytí nemovitosti směnou (výměnou) nebo vzájemným darováním, a to i v případě, že nedochází k žádné finanční platbě (majitelé 2 bytů si byty vzájemně vymění s doplatkem či bez něj). Častou chybou je nepodání přiznání k dani z nabytí nemovitosti při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva či nájemce, přičemž podání činí nabyvatel.

Daň z nabytí (dříve daň z převodu nemovitostí) platí od 1.11.2016 vždy nabyvatel (kupující).

Daň činí 4 % z nabývací hodnoty (k tomu se ještě dostaneme), při běžné ceně pražského bytu 2+1 ve výši 6 mil. Kč činí daň neuvěřitelných 240 tis. Kč, přitom se stát na koupi/prodeji Vaší nemovitosti nijak nepodílí. Není to nemravné? Nelze to považovat za bezdůvodné obohacení státu? Ano, čerpáme veřejné služby, které je nutno hradit z daní, ale proč by měl stát tak moc parazitovat na tom, že si někdo koupí vlastní bytovou potřebu? A nemělo by osvobození z novostaveb (viz. níže) směřovat spíše na pořízení vlastní bytové potřeby ať už se jedná o novostavbu či nikoliv?


Z výzvy finančního úřadu se kupující, který pořídil novostavbu a daně kvůli osvobození neřešil, dozví zpravidla další nemilou povinnost, a to dodanit daň z nabytí souvisejících parcel - pozemků, na kterých se už novostavba nenachází. Tyto související pozemky totiž osvobození nepodléhají.

Za pozdní podání daňového přiznání pak nabyvatel obdrží automaticky podle daňového řádu pokutu ve výši minimálně 500 Kč plus mu bude vyměřen úrok z prodlení (t.č. roční sazba 15 %).

Pouze na bezúplatné nabytí nemovitosti (dědictví, darování) se daň z nabytí nemovitých věcí nevztahuje a přiznání se nepodává.

Osvobození od daně z nabytí u novostaveb (rodinné domy, pozemky, jednotky v bytovém domě)

Osvobozeno je první úplatné nabytí vlastnického práva v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve, přičemž osvobozeno je nabytí vlastnického práva

a) k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu (ostatní související pozemky nebo stavby osvobození nepodléhají!)

b) k dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

c) k dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě (nikoliv v rodinném domě), která může zahrnovat také nebytový prostor v podobě garáže, sklepa nebo komory užívané společně s bytem. Pokud jednotka zahrnuje jiný nebytový prostor (např. ateliér), pak se osvobození neuplatní.

Jak už bylo uvedeno, přiznání je nutno podat i v případě osvobození! 

Osvobození u nabytí jednotek, které nejsou novostavbou

Osvobozeno je nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.

Dále je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky nebo je členem této právnické osoby a podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, nárok na osvobození od daně vznikne i v případě, kdy podmínky pro osvobození splní alespoň jeden z manželů.

Výše daně a základ daně

Daň z nabytí činí 4 % z nabývací hodnoty, snížené o odměnu a výdaje znalce v případě, že je daň z nabytí stanovena z kupní ceny nebo z ceny dle znaleckého posudku, který se přikládá k daňovému přiznání.

Při stanovení základu daně se bude vždy vycházet z porovnání 2 hodnot. Jednou z nich je vždy sjednaná kupní cena (bez DPH).

Druhou srovnávací hodnotou je v případě koupě nemovitosti 75 % ceny zjištěné podle znaleckého posudku nebo 75 % směrné hodnoty* (poplatník si může vybrat, ale pouze tam, kde lze směrnou hodnotu určit dle opatření senátu viz. níže). Směrnou hodnotu stanoví sám finanční úřad poté, co je daňové přiznání poplatníkem podáno.

V případě nabytí nemovitosti směnnou je druhou srovnávací hodnotou 100 % zjištěné ceny podle znaleckého posudku nebo 100 % směrné hodnoty, kterou opět stanoví sám finanční úřad.

Základem daně je vždy vyšší z porovnávaných hodnot.

Pokud se poplatník daně rozhodne, že druhou srovnávací hodnotou bude cena dle znaleckého posudku (75 % nebo 100 %), musí si znalecký posudek zajistit sám na své náklady. O odměnu a výdaje znalce pak může ponížit základ daně pro výpočet daně. Znalecký posudek je pak povinnou přílohou přiznání a daň se vypočte jako konečná.

V případě, že druhou srovnávací hodnotou bude místo znaleckého posudku směnná hodnota (75 % nebo 100 %), kterou vypočítává finanční úřad, poplatník v přiznání daň vypočte pouze jako zálohu ze sjednané kupní ceny a po podání přiznání bude čekat na stanovení konečné daně finančním úřadem. V případě, že směnná hodnota bude vyšší, než kupní cena, finanční úřad doměří daň z rozdílu a poplatníka obeznámí platebním výměrem se splatností 30 dní. Pokud se finanční úřad neozve, má se za to, že záloha na daň je ve stejné výši jako daň.

Činí-li daň, popřípadě záloha na daň, méně než 200 Kč, přiznání se podává, daň se však nepředepíše a poplatník ji neplatí.

Příklad 1: Kupující nabyl rodinný dům za cenu 5 mil. Kč (nejedná se o novostavbu a nabytí podléhá zdanění). Při koupi si nechal zhotovit za 20 tis. znalecký posudek, podle kterého má dům hodnotu 5,3 mil. Kč. Kupující si v daňovém přiznání zvolil jako srovnávací hodnotu cenu dle znaleckého posudku. Srovnávací hodnota tedy činí 75 % ceny dle znaleckého posudku, tj. 3,975 mil. Kč. Kupující v daňovém přiznání vypočte daň z nabytí z kupní ceny, neboť je vyšší. Základem daně bude kupní cena snížená o náklady znaleckého posudku, tj. 4 980 000 Kč, daň je konečná a činí 199 200 Kč.

Příklad 2: Kupující nabyl rodinný dům za cenu 5 mil. Kč (nejedná se o novostavbu a nabytí podléhá zdanění). Při koupi si nechal zhotovit znalecký posudek, podle kterého má dům s pozemkem hodnotu 7 mil. Kč. Kupující si v daňovém přiznání zvolil pro srovnání a výpočet daně směrnou hodnotu. V přiznání vypočetl zálohu na daň ve výši 4 % z kupní ceny, tj. 200 tis. Kč a daň zaplatil. Finanční úřad stanovil směrnou hodnotu ve výši 6,8 mil. Kč, 75 % této hodnoty činí 5,1 mil. Kč. Finanční úřad doměřil platebním výměrem daň ve výši 4 tis. Kč, tj. z rozdílu 100 tis. Kč. Daň je splatná do 30 dnů. Znalecký posudek se k přiznání nepodává a nelze o jeho cenu ponížit základ daně.

Když je v kupní smlouvě cena jako celek za dům i pozemky

Vždy je lepší v kupní smlouvě uvést cenu, kde je zvlášť určená cena za dům a pozemek, na němž se dům nachází a zvlášť za pozemek, na němž nestojí osvobozená stavba (související pozemek, např. zahrada). Pokud tomu tak není, je potřeba se dohodnout s finančním úřadem, jak dodatečně stanovit kupní cenu pouze za pozemek, ze kterého se platí daň z nabytí nemovitosti. Pokud je v dané obci vydaná cenová mapa stavebních pozemků, zpravidla se použije pro stanovení dodatečné kupní ceny, pokud finanční úřad netrvá na znaleckém posudku.

Místně příslušný finanční úřad

Přiznání se podává k finančnímu úřadu, v jehož územním obvodu se daná nemovitost nachází! Nezapomeňte, že v případě, kdy jste majitelem datové schránky, jste povinen přiznání podat prostřednictvím datové schránky, jinak obdržíte pokutu ve výši 2000 Kč. 

Lhůta pro podání přiznání:

V případě nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí se přiznání podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad

a) vlastnického práva k nemovité věci, nebo

b) práva stavby nebo prodloužení doby jeho trvání, nebo

c) správy svěřenského fondu.

V případě nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí se přiznání podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnictví k nemovitosti nebo byly splněny podmínky pro nabytí vlastnictví k nemovitosti vydražené v dražbě, s výjimkou veřejné dražby, vydražitelem nebo předražitelem nebo bylo vydáno vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnictví k nemovitosti vydražené ve veřejné dražbě nebo kdy byla poskytnuta náhrada za neoprávněně zřízenou stavbu nebo nabylo právní moci rozhodnutí soudu nebo nabylo účinnosti právní jednání, kterými se tato náhrada určuje.

Splatnost daně

Splatnost daně z nabytí nemovitých věcí nastává v poslední den lhůty stanovené k podání daňového přiznání.

Přiznání v případě spoluvlastnictví nemovitosti

Poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci (např. je-li nemovitá věc součástí společného jmění manželů), daňové přiznání podává pouze jeden z nich jako společný zmocněnec. V přiznání je však nutné uvést také identifikační údaje druhého z manželů.

Poplatníci, u kterých lze určit velikost jejich podílů na nemovité věci (např. spoluvlastnictví 1/2), daňové přiznání podává každý z nich.


*Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.

Směrná hodnota se určuje pouze u:

a) zemědělského pozemku a lesního pozemku bez lesního porostu, pokud tyto pozemky nejsou zastavěny, netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou, nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití nebo nejsou na základě vydaného rozhodnutí a souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění,

b) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

c) stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

d) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,

e) nemovité věci tvořící příslušenství k výše uvedeným nemovitým věcem uvedeným v písmenech b) až d),

f) pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu, na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m2 a k němuž


zdroj:

http://www.financnisprava.cz/assets/tiskopisy/5546-1_3.pdf?201810230958

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí



zpět do Aktualit