Jak zdanit pronájem (podnájem) bytu, ubytování

vloženo 31.01.2020

Pro účely zdanění nerozlišujeme pojem pronájem, nájem nebo podnájem bytu, proto pro účely tohoto článku budu používat jednotný pojem – příjmy z pronájmu.

Pro účely zdanění však bude podstatné, zda se jedná podle stanoviska finanční správy o příjem z pronájmu nebo z ubytování (krátkodobý charakter zpravidla přes platformy Airbnb, Booking apod.). Příjmy z ubytování se vždy zdaňují jako příjmy z podnikání (§ 7 ZDP) vč. povinnosti odvodu zdravotního a sociálního pojištění a není možné je zdanit jako příjem z pronájmu (§ 9 ZDP). Více o povinnostech spojených s ubytováním (také prostřednictvím Booking a Airbnb) a příklady zdanění. 

Zdanění bude stejné pro pronájem bytu v osobním vlastnictví a pro pronájem (podnájem) družstevního bytu. Rozdíl bude pouze ve výdajích, které je možné uplatnit.

Příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).

Pokud výdaje přesáhnou příjmy, je rozdíl ztrátou. O ztrátu se sníží úhrn dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů uvedených v § 7 až 10 ZDP. Daňovou ztrátu, kterou nelze uplatnit při zdanění příjmů ve zdaňovacím období, ve kterém vznikla, lze odečíst od úhrnu dílčích základů daně v následujících 5 letech.  

Od základu daně lze odečíst nezdanitelné části základu daně (dary, úroky z úvěru na pořízení bytové potřeby, pojistné na soukromé životní pojištění, penzijní připojištění, apod.), od vypočtené daně lze uplatnit slevu na dani (na poplatníka, na děti, na invaliditu, na manželku, na studium, apod.).

Za příjem je nutno považovat příjem peněžní i nepeněžní.

Podle Pokynu GFŘ D-22 nejsou součástí nájemného (zdanitelného příjmu) úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu, které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou).

Výdaje za tyto služby poplatník rovněž nezahrnuje do daňových výdajů.

Poskytuje-li však některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele a rovněž výdaje na tyto služby lze uplatnit do daňových výdajů.

Pro způsob zdanění je podstatné rozlišit, zda je byt zahrnut v obchodním majetku poplatníka, nebo nikoliv.

Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob se pro účely daní z příjmů rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci. Dnem vyřazení určité složky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této složce majetku naposledy účtoval nebo ji naposledy uváděl v daňové evidenci (§ 4 odst. 4 ZDP). Výjimka viz. níže.

Byt není zahrnut v obchodním majetku

Příjem je zdaňován jako příjem z pronájmu dle § 9 ZPD (příjmy mimo podnikání). Po skončení kalendářního roku (do 31. 3.) je poplatník povinen podat přiznání k dani z příjmů. 

Z příjmu není odváděno zdravotní ani sociální pojištění.

Jako výdaje je možné uplatnit buď skutečné výdaje nebo výdaje ve výši 30 % z příjmů.

1.   Výdaje paušálem

Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Výdaje lze uplatnit ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti, nejvýše však do částky 600 tisíc korun. V těchto výdajích je zahrnuto vše, nelze uplatnit nic navíc.

2.  Výdaje ve skutečné výši

Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje, vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

Jako výdaje můžete uplatnit výdaje, které jste opravdu vynaložili při pronajímání nemovitosti, například:

  • zaplacené nájemné bez služeb (u družstevního bytu), nebo příspěvky na správu domu a pozemku bez služeb (u bytu v osobním vlastnictví) – provozní výdaje,
  • platby vlastníka jednotky do fondu oprav určené na technické zhodnocení společných částí, jsou podle finanční správy daňovým výdajem až ve formě odpisů po dokončení technického zhodnocení. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů bytu. Bohužel nutno dodat, že většina vlastníků nemá od SVJ informace o tom, jaká částka fondu oprav byla použita na opravy a údržbu a jaká část na technické zhodnocení, případně tyto informace mají ze strany SVJ až po termínu pro podání svého daňového přiznání, což by vedlo každoročně k nutnosti podávání dodatečného přiznání ze strany jednotlivých vlastníků. Tato formulace finanční správy zřejmě vychází z hluboké praktické neznalosti problematiky SVJ a zřejmě také z představy, že zůstatek fondu oprav se vyúčtovává, přičemž opak je pravdou. Příspěvek do fondu oprav je částka, která je schválená jednotlivými vlastníky a i v případě jejího nevyčerpání se nevrací, ale převádí do dalších let. Bylo by velmi nespravedlivé, aby vlastníci nemohli dát uhrazený příspěvek do fondu oprav plně do svých nákladů, a to bez ohledu na jeho použití, stejně tak jako mohou členové družstva uhrazené nájemné, tj. vč. částky na modernizaci a technické zhodnocení, uplatnit ve svých výdajích.
  • provize realitní kanceláře za nalezení nájemce, náklady na inzerci,
  • odpisy nemovitosti (pouze bytu v osobním vlastnictví),
  • úroky z úvěru na pořízení bytu,
  • náklady na zařízení a vybavení bytu (koberce, nábytek, lednice apod.),
  • náklady na opravu a údržbu (malování, úklid apod.),
  • pojištění bytu, pojištění domácnosti,
  • daň z nemovitosti (u bytu v osobním vlastnictví),
  • výdaje paušálem za automobil ve výši 4 000 Kč za měsíc, i kdybyste autem v souvislosti s pronájmem ujeli jen 1 km. Pokud byste měli vozidlo, které byste využívali jen v souvislosti s pronájmem, je možné uplatnit výdaje ve výši 5000 Kč měsíčně (budete však muset velice důkladně prokazovat např. knihou jízd). Pokud by to bylo pro Vás výhodnější, můžete místo výdajů paušálem uplatnit výdaje na dopravu a údržbu auta (pohonné hmoty, parkovné, odpisy auta, servis auta), tj. v takové výši, které souvisí s cestami souvisejícími s pronájmem v poměrné výši pracovní cesty / soukromé cesty dle klihy jízd.

Byt je zahrnut v obchodním majetku (příjmy plynou z podnikání)

Jedná se vždy o příjem ze samostatné činnosti, zdanění je podle § 7 ZDP.

Z příjmů se vždy odvádí zdravotní a sociální pojištění.

Po skončení kalendářního roku je poplatník povinen podat přiznání k dani z příjmů (31. 3.) a podat přehledy na zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení (30. 4.).

Poplatník se může rozhodnout, zda využijete paušální nebo skutečné výdaje.

V případě uplatnění skutečných výdajů je možno vést daňovou evidenci nebo účetnictví.  

Forma daňové evidence není předepsaná, ale je potřeba evidovat daňové příjmy a výdaje, daňové náklady (odpisy či paušál na dopravu), majetek, pohledávky a závazky tak, aby bylo možné zjistit stav k 1.1. a k 31.12. a provést jejich inventuru.

Uplatňujeme-li výdaje procentem z příjmů, musíme evidovat:

  • příjmy peněžní i nepeněžní, které jsme obdrželi od 1.1. do 31.12.
  • pohledávky související s naším podnikáním nebo jinou samostatnou výdělečnou činností a které trvají k 31.12.
  • majetek pro podnikání

Doklady je potřeba archivovat.

Výdaje za pronájem bytu paušálem se uplatní ve výši 30 % (max. 600 tis.). 

I když vedete daňovou evidenci nebo účetnictví, můžete si v rámci daňového přiznání uplatnit výdaje procentem z příjmů.

Pozor na příjmy z ubytování

Příjmy z ubytování se vždy zdaňují jako příjmy z podnikání (§ 7 ZDP) a z příjmů se odvádí zdravotní a sociální pojištění. Po skončení kalendářního roku je poplatník povinen podat přiznání k dani z příjmů (31. 3.) a podat přehledy na zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení (30. 4.).

Výdaje lze uplatnit ve skutečné výši nebo ve výši výdajového paušálu % z příjmů.

Pokud má poplatník živnostenské oprávnění na ubytovací služby, může uplatnit výdaje ve výši 60 % z příjmů, maximálně však 1,2 mil. Kč. 

Pokud poplatník nemá živnostenské oprávnění, může uplatnit výdaje procentem pouze ve výši 40 % (max. 800 tis. Kč) a navíc porušuje předpisy živnostenského podnikání.

Zdroj:

https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-prijmu/fyzicke-osoby-poplatnik/pronajimatel

https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-zakony/Pokyn_GFR_D-22.pdf

Výhrada autora: článek, případně jeho části je možné šířit pouze s uvedením autora a zdroje; v případě šíření článku či jeho části na jiném webu či portálu je nutno uvést zdroj s aktivním proklikem

Autor: Ing. Pavla Gajdáčková; autorská práva: webDOMU s.r.o.



zpět do Aktualit