Srovnání - družstevní byt nebo byt v osobním vlastnictví?
Na tuto otázku není jednoznačná a jednoduchá odpověď. Existuje řada kritérií, která je nutno vzít v potaz, obecně však nejvíce záleží na tom, za jakým účelem je byt pořizován, z jakých zdrojů, v jaké finanční situaci se nacházíte, jaká je vystopovatelnost bytu, hledisko ručení za závazky družstva či SVJ, ale zejména kombinace těchto a dalších faktorů. Pro Vaše lepší rozhodování při pořizování bytu si dovolujeme uvést srovnání družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví, případně nájemní bydlení.
Poznámka: V případě použití zažitého pojmu „koupě družstevního bytu“ je myšleno pořízení družstevního podílu.
Účel pořízení bytu
Pokud pořizujete byt za účelem vlastního bydlení a neřešíte financování, můžete být stejně tak spokojeni v družstevním bytě jako v bytě v osobním vlastnictví, případně také v nájemním bydlení.
Pokud budete byt pořizovat za účelem investice či podnájmu/pronájmu, bude pro Vás rozhodně výhodnější byt v osobním vlastnictví, neboť k jeho pronájmu nepotřebujete souhlas SVJ. Narozdíl od Vás pak má těžkou úlohu SVJ, pro které je téměř nemožné v domě regulovat krátkodobé ubytování či pronájem přes Airbnb, Booking.com apod., což může zásadním způsobem ovlivnit kvalitu bydlení ostatních obyvatel domu, a to zejména v turisticky atraktivních oblastech.
Pokud chcete dát do podnájmu družstevní byt, potřebujete souhlas družstva, který může být rovněž zatížen administrativním poplatkem. Družstvo je zde v mnohem lepší situaci než SVJ, protože nemusí podnájem nebo tento způsob krátkodobého ubytování vůbec povolit a v případě, že člen družstva zákaz nerespektuje, může člena z družstva vyloučit. Vyloučením pak automaticky zaniká nájem bytu.
Pokud budete pořizovat byt za účelem dlouhodobé investice, pak pro Vás bude výhodné koupit družstevní podíl s právem nájmu bytu, o němž víte, že je možné ho v blízké době převést do osobního vlastnictví. Pořizovací cena družstevního podílu je totiž v porovnání s bytem v osobním vlastnictví nižší (některé zdroje uvádějí 30 %), navíc se vyhnete 4 % odvodu daně z nabytí nemovitosti a po převodu bytu do osobního vlastnictví můžete svou investici při prodeji výrazně zhodnotit.
Zdroje financování bytu a cena bytu
V případě, že pořizujete byt z vlastních zdrojů, nejste ničím limitováni a můžete si dovolit vybrat byt družstevní nebo byt v osobním vlastnictví.
V případě, že nevlastníte dostatek finančních prostředků a chcete financovat bydlení úvěrem, pak jste u starších bytů de facto omezeni pouze na byt v osobním vlastnictví, kterým narozdíl od toho družstevního můžete ručit. Podmínkou však jsou rovněž Vaše dostatečné příjmy na splácení úvěru, které bude banka posuzovat.
Od 1.1.2014 je sice možné ručit družstevním podílem, pokud to stanovy nevylučují, neexistuje však žádný veřejný rejstřík těchto zástav, proto banky o formu tohoto ručení dosud neprojevily zájem.
Naproti tomu u novostaveb, tedy výrazně dražšího bydlení, můžete dosáhnout vedle bytu v osobním vlastnictví také na družstevní byt i v případě, že nevlastníte dostatek finančních zdrojů, a to v rámci družstevní bytové výstavby, která je čím dál více populární. Na výstavbu domu si totiž půjčí přímo bytové družstvo, které pak tento úvěr, respektive jeho splátky rozprostře na jednotlivé členy družstva. Při pořízení družstevního podílu Vám pak stačí složení pouze základního a dalšího členského vkladu, který činí například pouze 30 % hodnoty družstevního podílu, a zbytek hradíte v měsíčních splátkách desítky let. Výhodou je, že nikdo nebude posuzovat Váš příjem a získání družstevního podílu by pro Vás neměl být problém.
Nezapomeňte při srovnání ceny bytu v osobním vlastnictví a toho družstevního, k pořizovací ceně bytu v osobním vlastnictví ještě na straně kupujícího připočítat daň z nabytí nemovitosti, která činí 4 % z tkz. nabývací hodnoty. Nabývací hodnota je kupní cena nebo srovnávací daňová hodnota (75 % bodů z ceny dle znaleckého posudku nebo ceny stanovené správcem daně), a to podle toho, která z hodnot je vyšší. Bohužel se nejedná o malé peníze, při ceně bytu 4 mil. Kč si stát přijde na 160 tis. Kč.
Více o dani z nabytí nemovitosti.
Těžká finanční situace
Pokud se nacházíte v těžké finanční situaci, zejména v poproduktivním věku, může se jevit jako výhodné prodat svůj stávající byt v osobním vlastnictví či družstevní podíl a získat tak finanční prostředky na živobytí v nájemním bydlení na dlouhou dobu. Toto řešení je vhodné zejména v případě, pokud nemáte nikoho, komu byste byt zanechali. Nájemní bydlení však musí být na dobu neurčitou a za rozumnou cenu. Existuje zde však riziko útraty náhle získaných peněz, určených právě na nájemní bydlení na dožití.
Vystopovatelnost bytu
Pokud chcete utajit vlastnictví svého bytu, pak pro Vás bude jednoznačně výhodnější pořízení družstevního bytu, neboť jeho vlastníkem je bytové družstvo a tomuto odpovídá zápis ve veřejném rejstříku, tj. v katastru nemovitostí. Seznam členů družstva není veřejně dostupný, nahlížet do seznamu členů pak mohou pouze samotní členové družstva.
Naproti tomu vlastník bytu v osobním vlastnictví se do katastru nemovitostí zapisuje - jedná se o veřejný údaj.
Hlasování v družstvu verzus hlasování v SVJ
Při hlasování na členské schůzi družstva má každý člen družstva jeden hlas. Jedná-li se o společné členy (např. manžele), mají dohromady 1 hlas. Tj. i v případě, že má člen družstva v rámci jednoho družstva více družstevních bytů, disponuje pouze jedním hlasem.
Při hlasování na shromáždění vlastníků má každý vlastník počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech (čím větší byt, tím větší síla hlasu). V případě, že je jednotka ve spoluvlastnictví více vlastníků (i v případě manželů), spoluvlastníci zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči SVJ, tj. vč. hlasování na shromáždění /§ 1185 NOZ/.
Ručení za dluhy družstva a společenství vlastníků (SVJ)
Členové družstva ručí pouze za dluhy družstva po jeho zániku při jeho zrušení s likvidací do výše svého podílu na likvidačním zůstatku. Jedná se tedy o dluhy, které se objeví až poté, co družstvo zaniklo a dluhy tak nebyly při likvidaci družstva zohledněny. Stanovy však mohou uložit členům povinnost přispět na úhradu ztráty družstva (uhrazovací povinnost). Uhrazovací povinnost však nesmí být vyšší, než kolik představuje trojnásobek základního členského vkladu. Základní členský vklad však zpravidla činí jen několik stovek, případně tisícikorun.
Naproti tomu vlastníci/členové společenství, ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Ručení není ničím omezeno, tj. členové společenství ručí veškerým svým majetkem, tj. nikoliv pouze bytem.
Spoluvlastnictví družstevního podílu, bytu v osobním vlastnictví
Spoluvlastnictví družstevního podílu je možné kromě společného členství manželů stanovami zakázat. Může pak vzniknout problém v případě společného financování podílu mezi druhem a družkou, neboť členem družstva může být pouze jeden z nich. Tento problém řeší rovněž někteří rodiče, kteří chtějí byt přenechat svým potomkům, přestože není praktické, aby bylo členem více sourozenců, neboť zpravidla bude byt užívat pouze jen jeden z nich.
Spoluvlastnictví bytu v osobním vlastnictví není omezeno a je tak ideální v případě společného financování bytu druhem/družkou, kdy každý vlastní například 1/2 bytu a vše je zapsáno v katatru nemovitostí. Při prodeji své 1/2 pak má spoluvlastník zákonné předkupní právo.
Daňové povinnosti spojené s pořízením či prodejem bytu nebo družstevního podílu/bytu
Pokud mezi nabytím a prodejem družstevního podílu (bytu) uplynulo více než 5 let, nevzniká vám prodejem družstevního bytu žádná daňová povinnost. V případě kratší lhůty je potřeba podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob za uplynulý kalendářní rok (do 31.3. následujícího roku) a příjmy společně s ostatními příjmy (zaměstnání, OSVČ, pronájmu...) zdanit jakožto příjem podle § 10 Zákona o dani z příjmů. Daň činí 15 %. Základem daně však bude pouze rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou družstevního podílu. Základ daně není možné snížit o jiné výdaje - např. odměnu realitní kanceláře, odměnu notáře za úschovu, výdaje za inzerci apod.
Daň z nemovitostí se u družstevního bytu prostřednictvím členů družstva neplatí. Daň z nemovitostí hradí bytové družstvo za celý bytový dům a pozemek a tuto částku zohledňuje ve výši nájemného svých členů.
Družstevních bytů se vůbec netýká 4 % daň z nabytí nemovitých věcí.
V případě pořízení/prodeje bytu v osobním vlastnictví je potřeba ve vztahu k daním podat tato daňová přiznání:
1) Na straně kupujícího:
- přiznání k dani z nabytí nemovité věci, a to i v případě osvobození od této daně. Přiznání se podává do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci. Daň je splatná jednorázově a činí 4 %. Vše o dani z nabytí nemovitosti,
- do 31.1. následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitostí a každoročně ve lhůtě do 31.5. hradit daň z nemovitosti přímo finančnímu úřadu.
2) Na straně prodávajícího:
- do 31.1. následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitostí, kde dojde ke zrušení plátcovstí za prodaný byt,
- do 31.3. následujícího roku podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob v případě, že prodávající nesplňuje podmínky pro osvobození z prodeje bytu (§ 4 zákona o dani z příjmů). Příjmy se zdaňují jako příjmy podle § 10 a zdaňují se 15 % daní společně s ostatními příjmy. Základem daně bude příjmem, ponížený o cenu, za kterou poplatník byt prokazatelně nabyl. Jde-li o byt nabytý bezúplatně, pořizovací cena se určí podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Osvobození od daně se použije v případě, že mezi nabytím a prodejem uplynuly 2 roky, pokud v něm prodávající měl bydliště, jinak až uplynutím 5 let. Pokud se však jednalo o byt zahrnutý v obchodního majetku poplatníka - tj. poplatník vedl daňovou evidenci nebo účetnictví, lhůta 5-ti let začíná běžet až po jeho vyřazení z obchodního majetku.
Základem daně bude pouze rozdíl mezi prodejní cenou a výdaji na pořízení bytu - kupní cena vč. výdajů, které jsou prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka.
Vše o zdanění při prodeji bytu či družstevního podílu.
Stavební úpravy bytu
Majitelem družstevního bytu je družstvo, stavební úpravy bytu tak mohou probíhat pouze se souhlasem družstva.
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.
Vymahatelnost práv na klidné bydlení
Práva a povinnosti jednotlivých členů družstva upravuje zejména Zákon č. 90/2012 Sb., stanovy, domovní řád, nájemní smlouva. Při opakovaném či hrubém porušování stanov má družstvo právo vyloučit člena družstva z družstva. Se zánikem členství v bytovém družstvu je automaticky spojen zánik nájmu bytu a vyloučenému členovi družstva vzniká nárok na vypořádací podíl. Člen družstva má však právo se odvolat k členské schůzi a také podat žalobu k soudu. V případě, že neuspěje a člen se dobrovolně nevystěhuje, může družstvo podat žalobu na vyklizení bytu.
Jestliže vlastník jednotky porušuje dobré mravy v bytovém domě nebo domovní řád, je možné se obrátit na městský úřad. Je také možné podat žalobu na soud, aby se vlastník zdržel omezování či znemožňování výkonu práv ostatních vlastníků jednotek. V případě, že vlastník nedodržuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu, může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky nařídit prodej jednotky.
Souhlas s prodejem bytu, převodem družstevního podílu
Prodej bytu nepodléhá souhlasu SVJ, stejně tak jako prodej družstevního podílu nepodléhá souhlasu ze strany družstva.
My žádnou z forem bydlení neupřednostňujeme, proto si u nás můžete založit webové stránky jak pro bytové družstvo, tak i pro společenství vlastníků jednotek.
Výhrada autora: užití obsahu ke KOMERČNÍMU užití včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování je možné pouze s uvedením autora, zdroje a aktivního prokliku na webdomu.cz
Autor: Ing. Pavla Gajdáčková, jednatelka webDOMU s.r.o., kontakt: 777 263 582, info@webdomu.cz
zpět do Aktualit